Czasami zarządca nieruchomości rozpoczyna zarządzanie we wspólnocie mieszkaniowej od razu po wybudowaniu budynku, gdy tylko wprowadzą się pierwsi właściciele i zostanie utworzona wspólnota mieszkaniowa. W takim wypadku na nieruchomość przez okres 5 lat deweloper ma ustawowo nałożoną rękojmię. Oznacza to, że jest odpowiedzialny za wady w budynku, których mogliśmy nie dostrzec w trakcie odbioru nieruchomości. Przez te 5 lat deweloper jest zobowiązany do tego, by takie ujawnione wady usunąć. Co jednak w sytuacji, gdy deweloper likwiduje się w okresie tych 5 lat? Z pewnością nie oznacza to nic dobrego i zarówno administracja nieruchomości, jak i poszczególni właściciele lokali są w trudnej sytuacji. Co to dla nich oznacza?
Jak wygląda likwidacja dewelopera
Nie ma żadnego przepisu prawa, który zabraniałby deweloperom zakończyć działalność lub zlikwidować spółkę celową założoną dla potrzeb konkretnego projektu deweloperskiego w okresie trwania rękojmi. Często deweloperzy w sposób wyrachowany zakładają celowe spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowe, które zamykają zaraz po sprzedaży ostatniego mieszkania w celu uniknięcia odpowiedzialności i gwarantowania usuwania usterek w okresie rękojmi. Oznacza to, że administrator nieruchomości musi się z tym liczyć i nie ma na to żadnego wpływu.
Nie ma żadnego przepisu prawa, który zabraniałby deweloperom zakończyć działalność lub zlikwidować spółkę celową założoną dla potrzeb konkretnego projektu deweloperskiego w okresie trwania rękojmi. Często deweloperzy w sposób wyrachowany zakładają celowe spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowe, które zamykają zaraz po sprzedaży ostatniego mieszkania w celu uniknięcia odpowiedzialności i gwarantowania usuwania usterek w okresie rękojmi. Oznacza to, że administrator nieruchomości musi się z tym liczyć i nie ma na to żadnego wpływu.
Różne formy działalności = różne odpowiedzialności
Deweloper może prowadzić różne formy działalności gospodarczej:
- Przedsiębiorca indywidualny. Jeżeli on sam zakończy działalność gospodarczą, to za ujawnione wady dalej osobiście odpowiada jako osoba fizyczna.
- Spółka cywilna. Tutaj również po zakończeniu działalności gospodarczej osobiście odpowiadają osoby fizyczne tworzące wcześniej tę spółkę.
- Spółka osobowa, czyli jawna, komandytowa lub komandytowo – akcyjna. W przypadku jej likwidacji odpowiedzialność będą ponosić jej konkretni wspólnicy. To od nich możemy się ubiegać o usunięcie wad.
- Spółka kapitałowa, czyli spółka z ograniczoną odpowiedzialnością albo akcyjna. Jest to zdecydowanie najtrudniejszy przypadek. Wspólnicy bowiem nie będą ponosić odpowiedzialności za zobowiązania lub długi spółki. Oznacza to, że odpowiedzialność za wady nie przechodzi na nikogo.
Co zarządca nieruchomości powinien zrobić, gdy dowie się o likwidacji dewelopera
Jeżeli deweloper był spółką osobową albo spółką kapitałową, to dobrze, aby zarządca nieruchomości poinformował o takim fakcie wspólnotę mieszkaniową i podjął konkretne kroki, aby wspólnota mogła zgłosić do likwidatora spółki zgłoszenie wierzytelności. W tym celu może zorganizować spotkanie wspólnoty, na której omówi możliwe postępowanie. Dobrym rozwiązaniem może być procedura z wykorzystaniem cesji.
Termin zgłoszenia wierzytelności do likwidatorów spółki wynosi 3 miesiące i jest liczony od dnia ogłoszenia likwidacji w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Oczywiście samo zgłoszenie nie oznacza jeszcze pewności, że nasze roszczenia zostaną zaspokojone, ale stworzy na to szansę.
Może się okazać, że deweloper nie uzna zgłoszonej wierzytelności. Trzeba się wtedy nastawić na pozew dotyczący wad i na to, że sprawa nie będzie łatwa ani oczywista.
Są to bardzo podstawowe informacje, które absolutnie nie są poradą prawną ani nie omawiają wszystkich niuansów prawnych. Gdy zarządca nieruchomości spotka się z taką sytuacją, to powinien jak najszybciej skonsultować się z radcą prawnym bądź adwokatem, gdyż jest to bardzo złożone zagadnienie.
