Wspólnoty mieszkaniowe ważne decyzje podejmują najczęściej na dwa różne sposoby. Pierwszy – łatwy – czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Drugi – trudniejszy – czynności przekraczające zwykły zarząd muszą być poprzedzone przyjęciem stosownej uchwały przez właścicieli lokali. Później każdy z właścicieli lokali ma prawo zaskarżyć uchwałę, która według niego jest dla wspólnoty niekorzystna. Co jednak w sytuacji, gdy uchwałę taką zaskarży członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej? Okazuje się, że rodzi to naprawdę duże problemy. Jak można je rozwiązać? Przekonajmy się.
Konflikt interesów
W standardowej sytuacji, gdy uchwała jest zaskarżona do sądu przez „zwykłego” właściciela lokalu, aby wspólnota mieszkaniowa mogła się skutecznie bronić, najczęściej zatrudnia adwokata bądź radcę prawnego, który będzie reprezentował ją przed sądem. W sytuacji, gdy uchwałę zaskarży członek zarządu, to ciężko może być takie działanie podjąć. Dlaczego? Ponieważ zapewne będzie on robił wszystko, aby utrudnić zatrudnienie takiej osoby. Zależy mu przecież na wygraniu sprawy w sądzie i uchyleniu takiej uchwały, a pozostawienie wspólnoty bez fachowca znacząco mu to ułatwi.
Kolejnym problemem jest tutaj również upływający czas. Aby załagodzić napięcia powstałe we wspólnocie i w zarządzie na skutek takiej sytuacji potrzebnych jest sporo dyskusji, argumentów i przemyśleń. Wszystko to trwa. A według przepisów prawa ustawowy termin na złożenie odpowiedzi na taki pozew to jedynie 2 tygodnie. We wspomnianej przez nas sytuacji jest to bardzo mało czasu, by dojść do kompromisu i do wyłonienia osoby reprezentującej wspólnotę przed sądem.
Oczywiście sprawa będzie jeszcze bardziej skomplikowana, jeżeli wszyscy członkowie zarządu zaskarżą uchwałę lub zrobi to przynajmniej większość z nich. Jeżeli bowiem zarząd wspólnoty jest wieloosobowy i tylko jeden członek zaskarżył uchwałę, to wtedy pozostali członkowie zarządu mogą podpisać pełnomocnictwo dla reprezentanta wspólnoty. Bardzo trudna sytuacja jest też wtedy, jeżeli zarząd wspólnoty składa się tylko z jednego członka i to właśnie on zaskarża uchwałę. W takiej sytuacji można uznać, że wspólnota zostaje sparaliżowana i nie ma kto jej reprezentować w sądzie. Administrator nieruchomości może się zastanawiać, czy da się jakoś wyjść z takiej patowej sytuacji?
Oczywiście powyższe sytuacje są ekstremalnie rzadkie i zdarzają się głównie wtedy, kiedy któryś z mieszkańców – najczęściej skonfliktowany z zarządem – na własną rękę próbuje doprowadzić poprzez indywidualne zbieranie głosów do przegłosowania uchwały. Inną sytuacją jest spór w samym zarządzie wspólnoty, bo to przecież zarząd – zanim uchwała trafi pod głosowanie i rozpocznie się procedura zbierania głosów przez administratora nieruchomości – powinien zaakceptować jej treść.
Co można zrobić
Sparaliżowana wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kolejną uchwałę, tym razem o wyznaczeniu pełnomocnika do reprezentowania wspólnoty w sprawie sądowej o uchylenie uchwały. Nie może z tym zwlekać, aby nie przekroczyć terminu 2 tygodni. Wymaga to mobilizacji większości właścicieli lokali i jest trudne, ale nie niemożliwe. Można również spróbować wystąpić z wnioskiem do sądu, aby z powodu wyjątkowych okoliczności wydłużył termin na odpowiedź na pozew.
Jak więc widać administrowanie nieruchomościami nieraz potrafi być bardzo skomplikowane i emocjonujące. Jeżeli rozważają Państwo zatrudnienie profesjonalnego zarządcy nieruchomości w swojej wspólnocie mieszkaniowej, to zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.
