Zarządzanie inwestycjami i nieruchomościami obejmuje podejmowanie wielu różnych decyzji. Jedne są poważniejsze, a inne mniej. Kto je podejmuje? Wypowiada się w tej sprawie artykułu 22 ustawy o własności lokali. Punkt 1 brzmi:
„Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie”
W związku z tym część decyzji, w tym podpisywanie niektórych umów, zarząd może podjąć sam, bez pytania o zdanie właścicieli poszczególnych lokali. Warto więc wiedzieć, co jest taką czynnością, a co nie.
Jak ustalić jaka to czynność?
Zacząć trzeba od tego, że łatwiej sprecyzować czym nie są czynności zwykłego zarządu. Dlaczego? Ponieważ przepisy jasno stanowią, co wychodzi poza zakres tych zwykłych czynności. Punkt 3 wspomnianego wyżej artykułu 22 ustawy o własności lokali wymienia kilkanaście takich czynności, na przykład:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej;
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
Wymienione w ustawie punkty nie są wyczerpujące, a więc takich czynności jest zdecydowanie więcej. Uogólniając wszelkie czynności zbycia i obciążenia, zmiany przeznaczenia, sposobu gospodarowania nieruchomością nie są czynnością zwykłego zarządu.
Podjęcie więc wymienionych w ustawie czynności, a także innych wykraczających poza czynności zwykłego zarządu, wymaga uchwały właścicieli lokali, którzy zgodzą się na daną decyzję i udzielą zarządowi pełnomocnictwo np. do zawierania niezbędnych umów. W dużej wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest tu większość głosów, natomiast w małej niezbędna będzie zgoda każdego właściciela lokalu.
Czym więc są czynności zwykłego zarządu?
Z pomocą w ustaleniu tego przychodzi nam inne orzecznictwo. Najogólniej rzecz ujmując są to wszelkie zajęcia niezbędne do utrzymania nieruchomości w niezmienionym stanie oraz takie zarządzanie nieruchomościami biurowymi, mieszkaniowymi, itp., aby możliwe było korzystanie z nich. Wszelkie więc decyzje mające związek z eksploatacją nieruchomości zarząd może podjąć samodzielnie. Może to więc być:
- konserwacja i nieduży remont;
- pobieranie dochodów;
- egzekwowanie opłaty czynszów za korzystanie z części wspólnej (więcej na temat części wspólnej nieruchomości dowiesz się z tego artykułu);
- pielęgnacja gruntu niezabudowanego;
- szeroko rozumiana ochrona mienia, np. wystąpienie o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia.
Warto przy tym pamiętać, że każda sytuacja jest indywidualna i w pewnych okolicznościach niektóre decyzje będą przekraczały czynności zwykłego zarządu, a w innych nie.
Podsumowując, większość decyzji związanych z normalnym eksploatowaniem nieruchomości zarząd może podjąć samodzielnie. Zakres tych czynności jest naprawdę duży.
Dobra obsługa prawna nieruchomości pomoże uniknąć problemów wynikających z nieprawidłowego podejmowania decyzji przez zarząd. Zapoznaj się z naszą ofertą w tym zakresie, która może dać ci gwarancję bezpieczeństwa.
