Nie każdy zarządca nieruchomości od razu spotka się z Radą Mieszkańców. Okazuje się jednak, że wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej korzystają z tego rozwiązania, które może być przydatne również dla administratora nieruchomości. Ponieważ jednak istnienie Rady Mieszkańców nie jest rozwiązaniem przewidzianym przepisami, a raczej powstało z potrzeby oraz z praktyki, to jej istnienie może tworzyć pewne wątpliwości.
Czym są Rady Mieszkańców
Rada Mieszkańców jest wybierana uchwałą spośród właścicieli lokali jako swoista grupa doradczo- konsultacyjna, gdy wspólnota mieszkaniowa korzysta z zarządu powierzonego zarządcy. Ich rolą jest głównie pozostawanie w stałym kontakcie z zarządcą nieruchomości. Najczęściej to oni uczestniczą bardziej aktywnie niż inni właściciele lokali w bieżących sprawach i decyzjach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej. Pomagają również zarządcy nieruchomości w ten sposób, że przekazują mu potrzeby czy uwagi od pozostałych mieszkańców.
Ważne wyłączenie
Ponieważ Rada Mieszkańców nie jest twórczym przewidzianym prawem, to nie ma możliwości, aby reprezentowała ona wspólnotę mieszkaniową. Nie może więc na przykład składać oświadczeń woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, takiej jak zawarcie umów. Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnoty mieszkaniowe reprezentuje:
- zarząd wspólnoty, jeśli mamy do czynienia z zarządem właścicielskim;
- zarządca nieruchomości, jeśli mamy do czynienia z zarządem powierzonym.
Co Rada Mieszkańców daje zarządcy nieruchomości
Jak każde rozwiązanie, istnienie rady mieszkańców będzie miało zarówno plusy, jak i minusy dla zarządcy nieruchomości.
Wśród plusów można wymienić:
- stała grupa właścicieli, z którymi można na przykład wstępnie skonsultować sprawy wspólnoty. Co za tym idzie, zanim poruszy się jakąś sprawę ze wspólnotą jako całością, można już przewidzieć czy proponowane przez nas rozwiązanie będzie korzystne i praktyczne, i czy zostanie zaakceptowane.
- W pewnym sensie rada mieszkańców może trochę odciążyć zarządcę przez to, że będzie łącznikiem w kontaktach między zarządcą a mieszkańcami.
Jeżeli chodzi o minusy, to mogą one wystąpić, jeżeli właściciele nieruchomości lub zarządca źle zrozumieją rolę Rady Mieszkańców. Nie jest bowiem tak, że brak zgody Rady Mieszkańców uniemożliwia działanie zarządcy nieruchomości. Należy bowiem pamiętać o tym, że Rada Mieszkańców ma jedynie głos doradczy, w myśl prawa to zarządca sprawujący zarząd powierzony podejmuje samodzielne decyzje w zakresie spraw zwykłego zarządu.
Istotna treść uchwały powołującej radę mieszkańców
Może się okazać, że treść uchwały powołująca Radę Mieszkańców będzie zawierała kompetencje i zakres działania takiej Rady. Może z niej również wynikać, czy i jakie konsekwencje będzie ponosił zarządca, jeżeli nie zastosuje się do stanowiska Rady. Właściciele lokali mogą wyciągać z tego wnioski dotyczące prawidłowości działania zarządcy nieruchomości.
Może się nawet okazać, że zarządca nieruchomości miałby wpisany w umowę o zarządzanie nieruchomością obowiązek uzgadniania czynności z radą mieszkańców. Gdyby tego nie robił, to mogłoby to rodzić odpowiedzialność kontraktową. Jednak należy podkreślić, że nie miałoby to znaczenia dla osób postronnych, ponieważ Rada Mieszkańców nie jest według prawa upoważniona do reprezentowania wspólnoty. Czyli gdyby zarządca – nawet bez zgody Rady – podpisał jakąś umowę dotyczącą czynności zwykłego zarządu, to taka umowa będzie wiążąca. Praktyczne więc będzie, jeżeli zarządca nie będzie wpisywał do umowy o zarządzanie obowiązku uzgodnienia działań z Radą Mieszkańców.
Z naszego doświadczenia wynika jednak, że więcej jest plusów i dlatego zachęcamy mieszkańców do zaangażowania się w życie swoje wspólnoty, i do powołania takich rad mieszkańców.
