Czym jest służebność? Jak podaje Wikipedia, jest to: „ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista)”.
Wspólnoty mieszkaniowe korzystające ze służebności, często mają z tego powodu dużo skomplikowanych sytuacji. Wynika to z tego, że często rodzi ona sporo konfliktów, które trudno rozstrzygnąć przez proces sądowy. Dlaczego? Ponieważ służebność ustanawiana jest dla właścicieli lokali, a nie dla wspólnoty mieszkaniowej. Co w związku z tym zarządca nieruchomości powinien wiedzieć o służebności?
Przykłady tworzących się problemów
Bardzo często podczas budowania nowych osiedli mieszkaniowych, deweloperzy robią to w kilku etapach. Z góry zakładają wtedy, że każdy etap inwestycji to osobna wspólnota mieszkaniowa. Zazwyczaj sąsiadujące ze sobą nieruchomości są od razu obciążane przez deweloperów służebnościami. Niestety, często zawierają one błędy albo nie ustanawia się służebności na wszystkich etapach powstawania osiedla. Prowadzi to do sytuacji, gdy jedna z powstających nieruchomości nie ma zapewnionej służebności drogi koniecznej do drogi publicznej albo nie ma miejsca, na którym mogłaby np. postawić wiatę śmietnikową.
Dla przykładu opiszemy realną sytuację z zeszłego roku, jak służebność może stwarzać komplikacje wspólnocie i mieszkańcom. Musimy podkreślić, że nie przejmujemy zarządzania wspólnotami od deweloperów, ponieważ zawsze wtedy pojawia się presja z ich strony, żeby działać na ich korzyść, a nie na korzyść mieszkańców, a przecież to wspólnota – czyli mieszkańcy – są naszymi pracodawcami. W związku z takim podejściem zawsze występujemy z roszczeniami do dewelopera związanymi z błędami wykonawczymi i nie musimy ulegać ich naciskom, ponieważ nie zabiegamy i nie zgadzamy się na przejmowanie bezpośrednio od nich administrowania wspólnot mieszkaniowych. Takie podejście mamy w każdym naszym oddziale, nie tylko w Warszawie, ale również w mniejszych miastach, w których administrujemy czy zarządzamy nieruchomościami, i w których trudno jest zdobyć nowych klientów. Jedna z zarządzanych przez nas nieruchomości składa się z pięciu budynków. Deweloper, który ją wybudował, posiadał też działkę sąsiednią. Zabezpieczył się na przyszłość, że budując na niej kolejną nieruchomość, będzie mógł nie tylko przejeżdżać przez już wybudowane osiedle, ale również prowadzić instalację przez jego część. Mieszkańcy byli wściekli i zdruzgotani, kiedy deweloper poinformował właścicieli mieszkań z ogródkami, że przez ich ładne i wypielęgnowane ogródki będzie przeprowadzał instalacje podziemne, co wymusi rozkopanie ich trawy, rabat i krzewów. Oczywiście zmusiliśmy dewelopera do odtworzenia wszystkiego, co naruszył, ale nikt z nas nie chciałby, żeby przez jego wypielęgnowany ogródek nagle przejeżdżały koparki, dewastując całą zieleń pielęgnowaną przez tyle lat. Deweloper pieniądze zwrócił lub odtworzył, co naruszył, ale czasu i wkładu w pielęgnowanie ogródka nikt nie zrekompensuje.
Dlaczego znajomość służebności jest istotna
Służebność określa prawa i obowiązki właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Wskazuje, z których części nieruchomości sąsiedniej właściciele mogą korzystać, a która część nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej jest udostępniona dla sąsiadów. Pomoże to rozstrzygnąć ewentualne konflikty sąsiedzkie.
Gdzie zarządca nieruchomości znajdzie informacji o służebności
Oczywiście w księdze wieczystej. Na które działy powinien zwrócić uwagę?
- Dział I-Sp.
Jest to dział zawierający spis praw związanych z własnością. To właśnie tu będą wpisane służebności, w których nieruchomość wspólna wspólnoty mieszkaniowej będzie nieruchomością władnącą, czyli właściciele lokali tej wspólnoty mieszkaniowej będą mogli korzystać z nieruchomości sąsiedniej.
- Dział III.
Jest to dział zawierający prawa, roszczenia, ograniczenia. Tu z kolei będą wpisane służebności, w których nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej będzie nieruchomością obciążoną, czyli właściciele sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej będą mogli z niej korzystać.
Z czego administracja nieruchomości powinna zdawać sobie sprawę
- Powinna wiedzieć, że ma prawo posiadać w dokumentach akt notarialny, w którym ustanowiono służebność. Jeżeli go nie posiada, może w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pobrać odpis tego aktu notarialnego z akt księgi wieczystej. Aby do tego doprowadzić, powinna złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego ze wskazaniem swojego interesu prawnego.
- Powinna odróżniać służebności obciążające nieruchomość wspólną od służebności, w których nieruchomość wspólna jest nieruchomością władnącą.
- Powinna również wiedzieć, że należy sprawdzać, czy treść służebności zapisana w księdze wieczystej zgadza się z treścią służebności zapisaną w akcie notarialnym. Może się okazać, że występują pewne różnice, które należy wyprostować.
Dla kogo ustanawiana jest służebność
Administrator nieruchomości musi pamiętać o tym, że służebność jest ustanawiana na rzecz właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, a nie na jej rzecz. Zgodnie z tym faktem, jeżeli za służebność należy ponosić jakieś opłaty, to wspólnota zasadniczo nie powinna ani ich płacić, ani ich rozliczać. Zazwyczaj w związku z tym zawierane jest odpowiednie porozumienie. Również, gdy służebność będzie naruszona, to wspólnota nie może wystąpić z powództwem do sądu, powinien to zrobić właściciel lokalu znajdującego się we wspólnocie mieszkaniowej.
