Już dość dawno na naszym blogu nie było żadnego artykułu związanego z dłużnikami. Nie ma jednak co ukrywać, że administrowanie nieruchomościami polega w dużym stopniu na ściganiu dłużników i na próbach odzyskania przynajmniej części długu. Niektórzy twierdzą, że dobrym rozwiązaniem byłoby odpracowanie długu przez wierzyciela, jednak może nie być to najbardziej trafiona i zgodna z prawem decyzja. Ostatecznym rozwiązaniem jest dążenie do przymusowej licytacji mieszkania dłużnika. Standardową, profesjonalną, zgodną z prawem i najczęściej stosowaną przez zarządcę nieruchomości ścieżką postępowania jest wysłanie do dłużnika wezwania przedsądowego, następnie wystąpienie z powództwem przeciwko niemu, nałożony przez sąd nakaz spłaty zadłużenia oraz przekazanie do komornika długu do egzekucji. Zapewne każdy administrator nieruchomości spotkał się już z sytuacją, gdy egzekucja nie przebiegała w sposób pomyślny. Czasem może się jednak okazać, że dłużnik – właściciel nieruchomości – dany lokal wynajmuje, o co za tym idzie ma z tego tytułu regularny niemały dochód. Czy jest możliwe, by komornik zajął ten czynsz najmu na poczet spłaty długu?
Zajęcie wierzytelności z tytułu najmu
Tak fachowo nazywa się to, co administrator nieruchomości chciałby w takiej sytuacji zrobić. Okazuje się też na szczęście, że jest to możliwe. Komornik może zająć należności z czynszu najmu wierzyciela, aby działały one na rzecz spłaty długu. Jak zarządca nieruchomości może do tego doprowadzić?
Wierzyciel, czyli wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarządcę nieruchomości, powinien złożyć do komornika wniosek o zajęcie czynszu. W odpowiedzi komornik powinien najemcy, czyli osobie zamieszkującej dany lokal, doręczyć pismo informujące o zajęciu wierzytelności. W takiej sytuacji to komornik ma prawo do poboru pieniędzy za czynsz najmu. Co za tym idzie, najemca od tej pory powinien płacić czynsz komornikowi a nie wynajmującemu. Następnie komornik będzie przelewał te pieniądze na konto wspólnoty mieszkaniowej. I będzie się tak działo z każdym czynszem, aż do spłacenia pełnej kwoty należności przez dłużnika. Dzieje się tak, ponieważ możliwe jest zajęcie sum płatnych w określonych odstępach czasowych, na przykład comiesięcznego czynszu najmu. Takie komornicze zajęcie obejmuje w tej sytuacji także przyszłe wpłaty i nie ma konieczności, by komornik za każdym razem wysyłał kolejne pisma.
Jest to zgodne z art. 896, par. 1 pkt. 2 kodeksu postępowania cywilnego: „[komornik] wezwie dłużnika wierzytelności, aby należnego od niego świadczenia nie uiszczał dłużnikowi, lecz złożył je komornikowi lub na rachunek depozytowy Ministra Finansów”. Tak naprawdę najemca w takiej sytuacji nie ma możliwości, by płacić czynsz właścicielowi lokalu, gdyż naraziłby się tym na problemy prawne – odpowiedzialność karną oraz cywilną. Co za tym idzie, jest to dosyć skuteczne rozwiązanie problemu dłużników we wspólnotach mieszkaniowych.
Wszystkie te informacje pokazują, jak złożone jest odzyskiwanie należności od dłużników, ale też, że istnieje naprawdę wiele sposobów na to, by okazało się to skuteczne.
