
Nie zawsze właściciele lokali zgadzają się z przyjętą przez wspólnotę mieszkaniową uchwałą. Według przepisów prawa (art. 25 ustawy o własności lokali) można w takim wypadku wystąpić do sądu z wnioskiem o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jednak należy to zrobić w terminie 6 tygodni od dnia przyjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lokali lub od momentu, kiedy zostaliśmy powiadomieni o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Czy jeśli ten termin minie, to jest jeszcze możliwe wniesienie powództwa, które okaże się skuteczne i doprowadzi do uchylenia takiej uchwały? Okazuje się, że wyroki sądów czasem mogą być pomyślne i zaskakujące.
Pomyślne wyroki sądów w sytuacjach wyjątkowych
Można znaleźć w sądownictwie kilka wyroków, w których sędziowie – mimo przekroczenia terminu 6 tygodni – postanowili przyjąć powództwo i uchylić uchwałę.
Kluczowym wyrokiem zawsze są decyzje Sądu Najwyższego. Istnieje taki z dnia 17 listopada 2016 roku (IV CSK 107/16), w którym przyjęto, co następuje:
„Sąd może, w wyjątkowych wypadkach, na podstawie art. 5 kodeksu cywilnego, nie uwzględnić upływu terminu 6 tygodni przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali”.
Zarządca nieruchomości może również znaleźć inne wyroki, w których dopuszczono taki wyjątek, na przykład:
- Sąd Apelacyjny w Warszawie – wyrok V ACa 476/22 z dnia 1 lutego 2023 roku (tutaj przekroczenie terminu było bardzo znaczące – wynosiło 2 lata);
- Sąd Apelacyjny w Krakowie – wyrok I ACa 682/14 z dnia 30 lipca 2014 roku;
- Sąd Apelacyjny w Łodzi – wyrok I ACa 1409/1 z dnia 16 kwietnia 2013 roku.
O czym jest art. 5 kodeksu cywilnego?
Dobrze, żeby administrator nieruchomości wiedział, że art. 5 kodeksu cywilnego wprowadza tzw. klauzule generalne. Mają one za zadanie sprawić, aby przepisy prawne były elastyczne, a, co za tym idzie, umożliwiały właściwe stosowanie prawa w zmieniających się warunkach gospodarczych oraz społecznych. Pomagają one również wydawać słuszne wyroki w sytuacjach, które odbiegają od sytuacji typowych, a więc w takich, które można nazwać wyjątkowymi.
Co można uznać za sytuację wyjątkową?

We wspomnianych wyrokach sytuacje wyjątkowe, które w ocenie sądu umożliwiły uchylenie uchwały po terminie 6 tygodni to:
- przekroczenie wspomnianego terminu jedynie o jeden dzień, usprawiedliwione zaistniałymi okolicznościami sprawy;
- brak znajomości całej treści uchwały (została ona ujawniona dopiero w trakcie postępowania sądowego);
- toczące się inne postępowanie sądowe pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu, co wpłynęło na czas, w którym została wytoczona sprawa o uchylenie uchwały (o wspomniane już 2 lata).
Jak to wpływa na administrowanie nieruchomościami?
Świadomość istnienia tych wyroków pozwala wysnuć co najmniej 3 wnioski.
- Termin 6 tygodni na zaskarżenie uchwały nie może przez zarządcę nieruchomości być uznawany za ostateczny.
- Mogą zdarzyć się wyjątkowe sytuacje, w których sądy uchylą uchwałę mimo przekroczenia tego terminu.
- Generalną zasadą jest jednak ta, że przekroczenie określonego terminu na złożenie wniosku o uchylenie uchwały zazwyczaj skutkuje przegraniem sprawy przez właściciela lokalu.