Zarządzanie nieruchomościami w Warszawie, jak i w innych dużych miastach, wiąże się z nadążaniem za stale zmieniającymi się trendami w społeczeństwie. Jednym z wyzwań jest fakt coraz większej ilości samochodów elektrycznych w Polsce. W związku z tym, że samochody takie są coraz bardziej dostępne, potrzeba coraz więcej stacji ich ładowania. I podczas gdy temat jest stosunkowo prosty dla właściciela domu, to co powiedzieć o osobach mieszkających w mieszkaniu w bloku? Czy dozwolone jest ładowanie samochodu elektrycznego w garażu podziemnym? Jakie należy wziąć pod uwagę przepisy oraz procedury?
Brak zrozumienia = problemy właścicieli samochodów elektrycznych
Ponieważ samochody elektryczne to jednak ciągle niski procent samochodów w Polsce, to sporo osób wyolbrzymia zagrożenia związane z ich ładowaniem. Co za tym idzie, rodzi to sporo obaw wśród właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych, co może doprowadzić do nieprzyjemnych sytuacji takich jak wprowadzanie zakazów ładowania samochodów elektrycznych, a nawet parkowania ich w garażach podziemnych. Co na ten temat mówi prawo?
Jakie przepisy administrator nieruchomości, jej zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien znać?
Kluczowa jest tutaj ustawa z dnia 11 stycznia 2018 roku o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Zgodnie z jej ustaleniami nowo budowane obiekty wyposaża się w instalacje do ładowania elektryków. Wewnętrzne i zewnętrzne miejsce postojowe znajdujące się w takich budynkach muszą mieć możliwość wyposażenia w punkty ładowania. Co jednak ze starszymi obiektami? Dosyć szczegółowo wyjaśnia to artykuł 12 b wspomnianej ustawy:
- W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej „wnioskodawcą”.
- W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu.
Co to oznacza w praktyce?
Jeżeli chciałbyś zainstalować na swoim prywatnym miejscu parkingowym w garażu podziemnym ładowarkę do samochodu elektrycznego, powinieneś złożyć do zarządcy nieruchomości lub zarządu wspólnoty mieszkaniowej oficjalny wniosek o wydania pozwolenia. Należy do niego dołączyć:
- oświadczeniu o dysponowaniu tytułem prawnym do lokalu oraz przypisanego do niego miejsca postojowego (jeżeli nie jesteś właścicielem lokalu, to musisz uzyskać i dołączyć jego zgodę);
- oświadczenie, w którym zobowiążesz się do pokrycia wszystkich kosztów związanych z montażem danego urządzenia;
- opis parametrów urządzenia;
- wskazanie miejsca instalacji stacji ładowania;
- jeżeli budynek jest zabytkowy, to zgodę Wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Pamiętać należy o tym, że jeżeli moc przyłączeniowa stacji ładowania będzie mniejsza niż 11 kW, to wyrażenie na nią zgody jest czynnością zwykłego zarządu. Jeżeli moc przyłączeniowa przekroczy tę wartość, wymagane będzie przyjęcie uchwały większością głosów właścicieli lokali.
Kiedy zarządca nieruchomości wystąpi o ekspertyzę?
Jeżeli w budynku wielorodzinnym znajdują się więcej niż 3 lokale, a budynek dotychczas nie był zaopatrzony w instalację przeznaczoną do zasilania punktów ładowania, to w przeciągu 30 dni od złożenia takiego wniosku, zarządca nieruchomości zleci przygotowanie ekspertyzy dopuszczalności stacji ładowania. Powinien przygotować ją specjalista z uprawnieniami budowlanymi w zakresie sieci instalacji oraz urządzeń elektrycznych i elektroenergetyki. Niestety może zdarzyć się, że ekspertyza nie dopuści możliwości montażu stacji ładowania i wtedy nie będzie to możliwe. Czasami natomiast można uzyskać zgodę jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci lub nawet po wykonaniu nowej bądź po remoncie starej instalacji elektrycznej – wtedy również do pokrycia kosztów takich działań powinien zobowiązać się wnioskodawca.
Czy zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej mogą nie zgodzić się na zamontowanie punktu ładowania samochodu?
Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, ale jedynie w ściśle określonych w ustawie o elektromoblilności przypadkach. Art. 12b ust. 8 wymienia 4 konkretne sytuacje, w której zgody można odmówić. Jest to możliwe, gdy:
1) z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, nie jest możliwa lub
2) wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub
3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3;
4) wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1.
Co pokrzepiające, jeżeli nie wystąpi żadna z tych czterech sytuacji, to ani zarząd, ani zarządca wspólnoty mieszkaniowej nie mogą odmówić wydania zgody na zamontowanie punktu ładowania samochodu.
Jako zarządcy nieruchomości mamy już doświadczenie instalacji takich stacji ładowania. Na załączonym poniżej zdjęciu widzimy, jak w jednej z zarządzanych nieruchomości skutecznie przeprowadziliśmy całą procedurę i szczęśliwi właściciele Tesli mogli bez przeszkód zamontować tzw. Wallbox, czyli punkt ładowania przy swoim miejscu postojowym w garażu podziemnym.
