Administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi wiąże się z różnymi nieprzewidzianymi sytuacjami. Zwłaszcza obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych nie jest łatwa. Wynika to z tego, że co jakiś czas zdarzyć się mogą wydarzenia, z którymi jako zarządcy nie mieliśmy jeszcze do czynienia, a co za tym idzie, nie wiemy jak się zachować i jak daną sprawę rozwiązać. Pisaliśmy już między innymi o tym, czy można nakazać właścicielom psów wyprowadzanie ich na smyczy i w kagańcu (SPRAWDŹ). Dziś postaramy się odpowiedzieć na pytanie, czy jeśli najemca lokalu wyrządzi jakąś szkodę wspólnocie (np. jego dzieci stworzą graffiti na elewacji) to czy można zażądać poniesienia kosztów jej naprawy od właściciela lokalu? Czy należy z takim roszczeniem wystąpić do sprawcy szkody?
Co mówią przepisy prawa?
Wiążące w tym przypadku będą ustalenia kodeksu cywilnego. Co ciekawe w myśl artykułu 433 nawet, gdyby szkoda nastąpiła w wypadku np. spadnięcia przedmiotu to odpowiedzialna za to jest osoba zajmująca pomieszczenie, a nie właściciel. Brzmi on: Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje. Tak naprawdę żaden przepis kodeksu cywilnego nie pozwala na obciążenie kosztami właściciela za jakiekolwiek szkody poniesione przez najemcę lub jakąś inną osobę, która znajdowałaby się w jego lokalu. Zawsze rekompensaty należy domagać się od osoby, która jest odpowiedzialna za straty wspólnoty mieszkaniowej. W naszym poprzednim artykule powoływaliśmy się już na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3.04.2009 roku sygn. akt II CSK 601/08. Uchylał on regulamin jednej ze wspólnot, między innymi dlatego, że obciążał on odpowiedzialnością właścicieli za domowników i inne osoby przebywające w mieszkaniach za ich zgodą. Sąd Najwyższy zdecydowanie potępił takie zapisy.
Co można zrobić?
Jak najbardziej wspólnota ma prawo dochodzić swoich praw na drodze sądowej, jednak zawsze od sprawcy szkody. Gdyby w grę wchodziło np. zakłócanie porządku można wezwać policję, która może ukarać osoby zbyt głośne mandatem (znów obecnych na miejscu, a nie właścicieli lokali).
Natomiast art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi:
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Oznacza to, że jeśli najemcy długotrwale lub wyjątkowo uciążliwie zachowywaliby się niewłaściwie to można spróbować na drodze sądowej uzyskać przymus opróżnienia lokalu i nakaz rozwiązania umowy najmu. Jednak z powództwem takim muszą wystąpić inni lokatorzy, a nie wspólnota mieszkaniowa jako całość.
Podsumowując, zawsze za szkody odpowiada osoba, która je wyrządziła.
Jak więc widać administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi wiąże się z różnymi wyzwaniami. Nasza firma oferuje zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi Warszawa i okolice. Zachęcamy do skorzystania z naszej oferty.
