Administrowanie nieruchomościami wiąże się z wieloma różnymi zadaniami i obowiązkami. Często we wspólnotach mieszkaniowych trzeba przeprowadzać jakieś remonty lub większe inwestycje. Zawsze wymaga to od administratora nieruchomości przygotowania specjalnej uchwały, która musi zostać przyjęta przez właścicieli lokali. Sami dobrze wiemy, że ciężko jest na etapie przygotowań do remontu, przewidzieć wszystkie sytuacje i okoliczności, które mogą się wydarzyć. Zachodzi więc pytanie: jak bardzo szczegółowa musi być taka uchwała, aby była zgodna z przepisami i aby właściciele lokali nie mogli zarzucić zarządcy nieruchomości, że przypisał on sobie zbyt wiele uprawnień? Z pomocą może przyjść wyrok sądu w bardzo podobnej sprawie, który dziś postaramy się umówić.
Wyrok sądu dotyczący blankietowości uchwały
Skupimy się dzisiaj na wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 5 lipca 2024 roku, sygn. akt I C 738/22. Dotyczyła ona tego, że właściciel lokalu zaskarżył uchwałę dotyczącą remontu w jego wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ twierdził, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza jego interesy. Na czym opierał swoje zarzuty? Uważał, że uchwała jest zbyt niejasna, nieprecyzyjna i blankietowa.
Kiedy mówimy o blankietowości uchwały? Według definicji blankietowość to „cecha czegoś, co jest nieprecyzyjne, nie rozstrzyga wszystkich istotnych dla danej sprawy kwestii, wymaga uzupełnień”. Właściciel lokalu miał zastrzeżenia co do tego, że na podstawie tej uchwały zarządca nieruchomości mógł podejmować wszelkie działania również takie przekraczające zakres zwykłego zarządu, aby zrealizować remont. Zarządcę nieruchomości ograniczała jedynie kwota, a uchwała nie określała, w jaki sposób należy ten remont wykonać.
Co zdecydował sąd
Sąd nie przychylił się do wniosku właściciela lokalu, że umowa była blankietowa. Co istotne, podkreślił, że nie jest możliwe, by każda uchwała w sposób bardzo precyzyjny i drobiazgowy określała wszystkie sytuacje, które mogą się wydarzyć. Dzieje się tak szczególnie w przypadku uchwał związanych z remontami. W ocenie sądu w wielu przypadkach wystarczy wskazać jedynie istotne dla współwłaścicieli kwestie, na przykład szczegółowy zakres prac. Dodatkowo sąd uznał, że właściciel lokalu nie wziął pod uwagę wszystkich zapisów konkretnej uchwały, gdzie było między innymi wskazane, że na przykład wybór wykonawcy nastąpi w trybie negocjacji. Można było również stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa zobowiązała administratora nieruchomości do bieżącej oceny stanu technicznego, przygotowania specyfikacji warunków zamówienia robót budowlanych, organizowania postępowań konkursowych i tak dalej.
Co istotne dla innych podobnych spraw, sąd stwierdził, że w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa musi wykonać prace budowlano remontowe, nie byłoby celowe tworzenie rozbudowanych uchwał, które wyliczałyby wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w zakresie których zarządca byłby upoważniony do podejmowania decyzji. Ponieważ prace remontowo budowlane są procesem bardzo dynamicznym, w ocenie sądu pewne decyzje podejmuje się na bieżąco w reakcji na konkretne zdarzenia. Gdyby więc zarządca nieruchomości musiał za każdym razem w takiej sytuacji podejmować uchwałę to w konsekwencji tak naprawdę paraliżowałoby to jego działania i nie pozwalało podejmować decyzji w sposób adekwatny do sytuacji wystarczająco szybki.
Co to oznacza dla zarządcy nieruchomości i właścicieli lokali
Oczywiście trzeba pamiętać, że każda sytuacja jest inna i ten jeden wyrok nie może być podstawą do oceny każdej innej konkretnej uchwały. Jednak z dużą stanowczością można uznać, że wyrok ten wskazuje, że administrowanie nieruchomościami w zakresie remontów jest działaniem, którego nie sposób określić od a do z w uchwale. Uchwała taka musi oczywiście określać istotne dla właścicieli lokali informacje dotyczące zakresu przeprowadzanych prac, budżetu i tego w jakiś sposób zarządca nieruchomości ma działać. Ale wymagane jest również zaufanie właścicieli lokali do zarządcy nieruchomości i ufność w to, że będzie on podejmował decyzję stosownie do przebiegu prac remontowych i z myślą o dobru całej wspólnoty mieszkaniowej.
