Wspólnota mieszkaniowa podejmując decyzje związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, przyjmuje stosowne uchwały. Głosowanie nad nimi odbywa się na trzy różne sposoby:
- podczas zebrania właścicieli lokali;
- poprzez indywidualne zbieranie głosów;
- w trybie mieszanym – część głosów na zebraniu, a reszta indywidualnie.
Jeżeli mamy do czynienia z dwoma ostatnimi sposobami to proces głosowania nad uchwałą znacząco się przedłuża. Może wtedy dojść do sytuacji, że któryś z właścicieli lokalu w międzyczasie się rozmyśli i będzie chciał zmienić swój już złożony głos pod uchwałą. Zarządca nieruchomości staje wtedy przed dylematem, czy jest to możliwe i co z tym zrobić.
Od razu musimy uprzedzić, że nie ma w tej kwestii 100 – procentowej pewności. Postaramy się jednak trochę przybliżyć ten temat.
Zmiana swojego głosu – czy jest możliwa?
Dlaczego mówimy, że nie ma pewności, jak podejść do kwestii zmiany głosu? Ponieważ obowiązująca w Polsce ustawa o własności lokali nie zawiera w swojej treści odpowiedzi na pytanie, czy głosy już oddane można odwołać bądź zmienić. Oznacza to, że musimy kierować się jedynie różnymi komentarzami do ustawy wypowiadanymi przez znawców prawa, a niestety różnią się one między sobą. Jednak zdecydowana większość komentarzy wskazuje, że właściciel lokalu może odwołać oddany głos.
Zarówno administrator nieruchomości, jak i właściciel lokalu, powinien jednak pamiętać o tym, że oddanie głosu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w myśl przepisów oznacza złożenie oświadczenia woli. Aby później zmienić lub wycofać swój głos, nie wystarczy po prostu się rozmyślić, jest to możliwe jedynie w wyjątkowych sytuacjach, które trzeba uzasadnić.
Jakie powody może mieć właściciel lokalu, aby uzasadnić zmianę swojego głosu? Pomocny może się dla niego okazać tutaj kodeks cywilny, a konkretnie art. 82-88, które wskazują na wady oświadczenia woli. Określają one sytuacje, w których wcześniejsze oświadczenie woli jest nieważne. Można wymienić cztery główne wady oświadczenia woli:
- brak świadomości lub swobody,
- pozorność,
- błąd;
- groźba.
W omawianym przez nas przypadku może to być pozostawanie w stanie psychicznym, który uniemożliwił świadome lub swobodne podjęcie decyzji, będzie tak w wypadku choroby, brania silnych leków, nadużycia alkoholu lub innych używek, wysokiej gorączki, i tak dalej. Właściciel lokalu może również udowodnić, że został wprowadzony w błąd w rozumieniu prawnym przez innego członka wspólnoty lub zarządcę nieruchomości.
Czy zarządca nieruchomości przed zakończeniem głosowania uchwały musi zgodzić się na odwołanie głosu? Zapewne będzie zależało to od tego, czy ten głos będzie miał wpływ na zmianę wyniku głosowania uchwały. Jeżeli nie, to pewnie nie ma to większego znaczenia i administrator nieruchomości może po prostu na sprawę machnąć ręką. Jeżeli jednak ten głos będzie ważny w ogólnym wyniku, to zapewne warto poprosić o uzasadnienie swojego zdania. Doświadczony zarządca nieruchomości zapewne też wie, że jest w trudnej sytuacji, ponieważ bez względu na to, czy uzna to odwołanie głosu, czy też nie, to może dojść do sytuacji, w której ktoś z właścicieli lokali zaskarży z tego powodu uchwałę do sądu. A ponieważ przepisy nie stanowią jasno, to nie ma pewności, że sąd podzieli ocenę administratora nieruchomości.
