Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne coraz częściej dbają o atrakcyjny wygląd i dobry stan techniczny nieruchomości. To bardzo ważne, gdyż wpływa to pozytywnie na jakość życia właścicieli lokali, ale też poprawia wygląd miast. Można wręcz pokusić się o stwierdzenie, że dobre administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi to takie, które dba o to, by remont był potrzebny jak najpóźniej, ale gdy tylko pojawi się konieczność przeprowadzenia jakichś prac to wykonuje się je jak najszybciej. Zazwyczaj koszty remontów udaje się pokryć z tzw. funduszu remontowego (o tym czym on jest przeczytasz tutaj). Co jednak gdy okaże się, że trzeba przeprowadzić kosztowny remont, a środki na funduszu tym są niewystarczające? Czy wspólnota mieszkaniowa może w takim wypadku zaciągnąć kredyt?
Czy wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt?
Odpowiedź generalnie jest twierdząca, jednak jak to zazwyczaj bywa pod pewnymi warunkami.
Możemy wyodrębnić 2 sytuacje:
- Jeżeli wspólnota mieszkaniowa jest mniejsza niż 4 lokale w grę wchodzą przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Art. 199. precyzuje, że w takim przypadku czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (znaczenie tego terminu wyjaśnialiśmy w tym artykule) wymagają wyrażenia zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jeden z nich (posiadający więcej niż połowę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości) nie będzie się na taką czynność zgadzał to może zaskarżyć taką uchwałę do sądu (kiedy sąd zazwyczaj uchyla uchwały wspólnot pisaliśmy tutaj).
- Jeżeli wspólnota mieszkaniowa jest większa niż 4 lokale to potrzebna będzie uchwała właścicieli udzielająca zarządowi zgodę i pełnomocnictwo do zaciągnięcia takiego kredytu. Nie jest tu wymagana jednomyślność, a jedynie większość. Tu również niezadowoleni mieszkańcy mają prawo zaskarżyć taką uchwałę do sądu. Jednak unieważnienie jej wymagać będzie naprawdę precyzyjnego uzasadnienia. Warto bardzo precyzyjnie przygotować więc taką ustawę, często przydatne będzie skorzystanie z pomocy notariusza.
Warto podkreślić, że banki zazwyczaj proponują wspólnotom kredyt hipoteczny.
Istotna jest wiedza również o tym, kto odpowiada za długi zaciągnięte przez wspólnotę mieszkaniową. Obszerny artykuł (zobacz) na ten temat można znaleźć już na naszej stronie, więc ograniczymy się tym razem do krótkiej odpowiedzi, że każdy właściciel lokalu w takim stopniu w jakim ma udział w nieruchomości. Gdyby więc z jakichś przyczyn wspólnota mieszkaniowa Warszawa lub inne przestały spłacać raty kredytu to bank może wszcząć postępowania egzekucyjne wobec poszczególnych członków wspólnoty.
Aby udzielić takiej pożyczki każdy bank przeprowadzi analizę zdolności kredytowej danej wspólnoty. Duże znaczenie będzie tu miała wysokość składki na fundusz remontowy. Wspólnota mieszkaniowa może więc podnieść swoją zdolność kredytową zwiększając tą składkę, jednak jednorazowa podwyżka nie może być większa niż 100 procent wartości.
Aby ułatwić mieszkańcom podjęcie świadomej i optymalnej decyzji obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych powinna przygotować obszerne, szczegółowe, ale i zrozumiałe porównanie ofert różnych banków, co pozwoli na wybór tej najbardziej korzystnej dla wszystkich.
