W jednym z naszych poprzednich artykułów (zobacz) wyjaśnialiśmy, że nie potrzebujemy zgody wspólnoty mieszkaniowej Warszawa do prowadzenia działalności gospodarczej w swoim lokalu. Wspomnieliśmy w nim jednak, iż do np. stworzenia ogródka gastronomicznego na terenie należącym do wspólnoty taka zgoda będzie potrzebna. Rodzi się jednak kolejne pytanie: czy zgodę taką może wyrazić administracja wspólnot mieszkaniowych Warszawa i inne w drodze zwykłego zarządu czy będzie do tego potrzebna przegłosowana przez właścicieli uchwała? Postarajmy się znaleźć odpowiedź na to pytanie.
Wynajęcie terenu czynnością zwykłą zarządu
Czytając nasz artykuł o czynnościach zwykłego zarządu można się dowiedzieć, że są to czynności, które administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i pozostałe mogą podejmować samodzielnie. Natomiast jeśli jakaś decyzja przekracza zwykły zarząd to na jej przyjęcie zgodę muszą wyrazić właściciele podczas głosowania nad przygotowaną wcześniej uchwałą. Jaką więc czynnością będzie zawarcie umowy najmu terenu? Odpowiadając wprost jest to czynność zwykłego zarządu, więc nie wymaga przyjmowania dodatkowych uchwał. Na jakiej podstawie możemy tak stwierdzić?
W ustawodawstwie nie znajdziemy wymienionych czynności zwykłego zarządu. Za to art. 22 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zawiera wyszczególnienie czynności, które przekraczają zakres czynności zwykłego zarządu. Warto przy tym pamiętać, że nie wymienia on wszystkich czynności tego rodzaju. Tak naprawdę są to przykłady, które pomagają nam określić inne działania podejmowane przez wspólnoty mieszkaniowe Warszawa. Co dość ważne w spisie tym nie widzimy zawarcia żadnej umowy, w tym umowy najmu.
Dodatkowo pamiętać należy, iż czynności zwykłego zarządu to działania mające na celu utrzymania nieruchomości w jak najlepszym stanie, a także takie zarządzanie nią, aby można było z niej korzystać i pobierać pożytki (o tym czym one są pisaliśmy w naszym wcześniejszym artykule). Oznacza to, iż obejmuje to między innymi pobieranie dochodów. A niewątpliwie zawarcie umowy najmu terenu pod działalność taką jak ogródek gastronomiczny takie pożytki dla wspólnoty mieszkaniowej stworzy. Zachodzące zmiany w prywatnej działalności gospodarczej sprawiają, że pojęcie czynności zwykłych zarządu jest coraz bardziej elastyczne.
Istotne jest też orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 października 2013 roku (sygn. akt I ACa 835/23). Stwierdzono w nim między innymi:
„Nie może przy tym budzić wątpliwości, że decyzja w zakresie czasowego zajęcia części nieruchomości wspólnej, w szczególności klatki schodowej i okolic wejścia do budynku (…) była czynnością zwykłego zarządu, którą miał prawo podejmować zarząd (…). Chodzi bowiem o bieżące rozstrzygnięcie związane z korzystaniem ze wspólnej nieruchomości.”
Oznacza to, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, iż czynnością zwykłego zarządu jest również wydawanie zgody na tymczasowe zajęcie terenu należącego do wspólnoty.
Obsługa prawna nieruchomości to jedna z dziedzin, w której nasza firma oferuje swoją pomoc. Zachęcamy się do zapoznania się z naszą ofertą.