Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?

Blog nieruchomości MAWEN

Posiadacze mieszkań zrzeszają się w grupy zarządzające aktualnymi sprawami eksploatacyjnymi danej nieruchomości. Większymi terenami zazwyczaj zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe. Nierzadko jednak powstają także wspólnoty mieszkaniowe. Założenie działania spółdzielni i wspólnot jest jednakowe, tzn. mają one na celu pracę na rzecz dobra mieszkańców. Jednakże bycie członkiem jednej z nich nie oznacza, że posiada się takie same prawa i obowiązki jak przy uczestnictwie w drugiej. Chociaż pojęcia te są kompletnie różne, często używane są zamiennie. Nie jest to prawidłowe, ponieważ możliwości tych podmiotów są odmienne. Warto więc przed nabyciem mieszkania rozpoznać się w temacie i dowiedzieć się czegoś więcej o funkcjonowaniu spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.

Spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa to największa organizacja, która łączy mieszkańców danego terenu. Jej historia datuje się na rok 1982. Spółdzielnia posiada osobowość prawną, co oznacza, że ma ona możliwość np. zatrudniania pracowników. Jej działalność porządkuje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawo spółdzielcze.

Kiedyś, aby zostać członkiem spółdzielni, należało się do niej zapisać i zapłacić tzw. wpisowe. Obecnie dzieje się to z automatu – każdy, kto posiada prawo do lokalu mieszczącego się na terenie spółdzielni, jest jej uczestnikiem.

W spółdzielni pojawiają się dwa rodzaje prawa do mieszkania. Pierwsze to prawo spółdzielcze własnościowe, które polega na tym, że dane mieszkanie należy do nas, ale budynek i grunt pod nim są własnością spółdzielni. Drugie to spółdzielcze prawo lokatorskie. W tym przypadku osoba posiadająca mieszkanie, ma prawo użytkować je według przeznaczenia, ale nie może go sprzedać. Taki lokal można zazwyczaj w każdej chwili wykupić na własność od spółdzielni.

A jak przedstawia się konstrukcja władzy w spółdzielni? Na jej czele stoi Rada Nadzorcza, której członkowie są wybierani na walnym zebraniu. Do jej zadań należy m.in. wybór zarządu. Taki zarząd jest następną komórką decyzyjną.

W spółdzielni obowiązuje regulamin spółdzielni mieszkaniowej, który uwzględnia wszelkie obowiązki oraz prawa lokatorów.

Spółdzielnia mieszkaniowa zatrudnia ludzi, przez co koszty jej funkcjonowania są stosunkowo wysokie. Z tego powodu czynsz w spółdzielni może być sporo wyższy niż we wspólnocie.

Jakie są wady i zalety spółdzielni? Do zalet należy m.in. to, że ze względu na jej większy teren, który obejmuje, może ona uzyskać bardziej opłacalne warunki na dostawę mediów. Natomiast wady to np.:

  • duża powierzchnia do zarządzania, co generuje wysokie koszty utrzymania;
  • zbyt rozwinięta administracja;
  • biurokracja.

Wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale składają się na daną nieruchomość. Najczęściej swoim działaniem obejmuje jeden blok czy też niewielkie osiedle. Wynika to z zaszłości historycznych, kiedy to spółdzielnie tworzone były głównie w minionym systemie, w którym powstawały duże osiedla z wielkiej płyty. Obecnie nowe nieruchomości mieszkaniowe w głównej mierze są wspólnotami mieszkaniowymi a nie spółdzielniami. W przeciwieństwie do spółdzielni, wspólnota nie posiada osobowości prawnej ani nie jest podmiotem gospodarczym. Wspólnota mieszkaniowa powstaje w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu i jego sprzedaży. Więcej na temat powstawania wspólnot mieszkaniowych przeczytasz w jednym z naszych artykułów: ZOBACZ. Działania, które może podejmować wspólnota reguluje Ustawa o własności lokali. Definiuje ona cel i statut wspólnoty.

Członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajemy się w chwili zakupu mieszkania. Ze wspólnoty nie można się wypisać. Jakie mamy prawa i obowiązki, należąc do wspólnoty? Sprawdź to w naszym wpisie.

Wspólnota nie musi mieć narzuconych jednostek organizacyjnych, nie musi również zatrudniać prezesów. Zasady funkcjonowania wspólnoty określają lokatorzy, którzy mają rzeczywisty wpływ na jej działanie.

Każdy mieszkaniec we wspólnocie posiada prawo głosu. Wartość jednak takiego głosu zależy zwykle od powierzchni posiadanego lokalu. To oznacza, że właściciel większego mieszkania będzie miał większe prawo do podejmowania decyzji o działaniu wspólnoty.

W porównaniu ze spółdzielnią, zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jest o wiele prostsze. Wspólnota nie musi posiadać Rady Nadzorczej, którą należy opłacać. Wystarczy wybór członków zarządu, którzy razem troszczą się o dobro całej wspólnoty. Zwykle wspólnota wybiera również zarządcę, czyli osobę lub firmę, która nadzoruje działanie wspólnoty. Zarządca zajmuje się np. negocjowaniem i zawieraniem umów z dostawcami mediów czy firmami remontowymi. Obowiązki zarządcy wspólnoty mieszkaniowej opisaliśmy w tym artykule: ZOBACZ.

A co jeśli zarząd lub zarządca nie działa tak jak powinien? SPRAWDŹ.

Zalety wspólnoty:

  • zazwyczaj mniejsza powierzchnia nieruchomości wytwarza niższe koszty jej utrzymania;
  • rzeczywisty wpływ na działanie wspólnoty przez jej członków;
  • całkowita kontrola nad budżetem.

Do wad wspólnoty możemy zaliczyć m.in. trudność w podejmowaniu decyzji, na którą mogą wpływać konflikty sąsiedzkie.

Wspólnota czy spółdzielnia?

Co zatem lepiej wybrać przy zakupie mieszkania – wspólnotę czy spółdzielnię? W teorii nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Zarówno duża spółdzielnia, jak i mała wspólnota mogą funkcjonować bardzo dobrze. W spółdzielni sporo zależy od decyzji, jakie podejmuje wieloosobowy zarząd. W praktyce jednak wiele spółdzielni w sposobie działania, elastyczności i szybkości funkcjonuje jak za minionego systemu i koszty, które muszą ponosić mieszkańcy są najczęściej wyższe niż we wspólnotach. Natomiast we wspólnocie dużo zależy od wiedzy i umiejętności zarządcy. Warto więc przed wyborem miejsca zamieszkania zapytać ewentualnych sąsiadów, czy są zadowoleni ze sposobu zarządzania budynkiem. Często podpowiedzią może być też wygląd nieruchomości – czy jest zadbana czy też nie.

Zobacz naszą ofertę zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?

Wyszukaj tematu na blogu

Start typing and press Enter to search