Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i cała Polska borykają się z jednym wspólnym problemem – z dłużnikami. Być może po ostatnim zebraniu rocznym Waszej wspólnoty, ze sprawozdania finansowego (czym jest i co zawiera takie sprawozdanie przeczytacie w tym miejscu) wynikło, że macie takich dłużników. Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych w dużej mierze dotyczy właśnie skutecznej walki z takimi osobami. Dlaczego jest to istotne? W jakim terminie należy dążyć do uregulowania należności?
Podstawa prawna dokonywania płatności
Zacząć należy od tego, że przepisy prawa nakładają na wszystkich mieszkańców obowiązek regularnego dokonywania płatności za zajmowane lokale mieszkalne i usługowe. Administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa z pewnością znają art.12 ust.2 Ustawy o własności lokali, który nakłada na wszystkich właścicieli obowiązek wpłacania określonej zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (więcej na temat części wspólnych nieruchomości pisaliśmy tutaj). Brzmi on:
„Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów”.
Co bardzo istotne przepisy precyzują również, że dochodzenie roszczeń o zaległości związanie z niewywiązywaniem się z obowiązku płacenia czynszu lub zaliczki na część wspólną nieruchomości przedawnia się po upływie 3 lat od daty terminu ich opłacenia, ze względu na ich okresowy charakter. Kodeks cywilny zmieniony z dniem 9 lipca 2018 r. dokładnie określa, iż koniec terminu przedawnienia roszczenia okresowego przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Wobec tego niezapłacony czynsz za mieszkanie za kwiecień 2020 r. przedawni się z dniem 31 grudnia 2023 r., czyli po tym terminie nie będzie możliwy do odzyskania. Pokazuje to, że nie należy czekać do końca tego terminu. Zarządcy nieruchomości Warszawa i inne powinni regularnie monitorować stan zadłużenia wszystkich właścicieli lokali i odpowiednio szybko reagować, aby mieć szansę na odzyskania zaległości i nie dopuścić do popadnięcia wspólnoty w długi (o tym, kto odpowiada za długi wspólnoty mieszkaniowej dowiecie się czytając ten artykuł).
Są duże długi i co dalej?
I tu po raz kolejny podpowiada nam prawo co może zrobić obsługa prawna nieruchomości.
Pierwsza możliwość: Wspólnota może dążyć do uzyskania prawomocnego nakazu zapłaty. Następnie powinna uzyskać od sądu nadanie klauzuli wykonalności tegoż nakazu. Potem powinna przekazać sprawę komornikowi. Nie wymagane jest do tego przyjmowanie uchwały przez wspólnotę.
Druga możliwość: Zgodnie z Ustawą o własności lokali art.16 ust. 1.: „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat (…) wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.” Co ciekawe w takiej sytuacji dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, co oznacza, że wspólnota mieszkaniowa nie musi się o to martwić. Aby do takiej licytacji doszło wspólnota mieszkaniowa musi:
- Zwołać zebranie, by podjąć uchwałę o skierowaniu sprawy do sądu przeciw dłużnikowi, a także udzielić zarządowi pełnomocnictwa, a następnie
- Zarząd wspólnoty w imieniu wspólnoty składa w sądzie pozew.
Uzyskane w ten sposób pieniądze w pierwszej kolejności przeznaczone są na pokrycie długów i kosztów wspólnoty, a ewentualna nadwyżka trafia do dłużnika. Jeśli potrzebują Państwo pomocy w obsłudze prawnej swych nieruchomości polecamy zapoznanie się z naszą ofertą.