Jeśli jesteś członkiem wspólnoty mieszkaniowej, musisz wiedzieć, że masz spore możliwości wpływania na sposób funkcjonowania wspólnoty. Ważnym jest, by posiadać odpowiednią wiedzę, co możesz zrobić sam w przypadku, gdy zarządca albo zarząd nie działa tak jak powinien, a inni członkowie wspólnoty są obojętni.
Twoje przywileje jako członka WM
Wszyscy uczestnicy wspólnoty mieszkaniowej mają prawo, aby komunikować i wnosić uwagi odnośnie działania nieruchomości. Jakie posiadasz możliwości?
Po pierwsze jako lokator możesz zwołać zebranie wspólnoty. Na takich zebraniu możesz zmienić zarząd jeśli jest właścicielski (zobacz, jaka jest różnica między zarządem właścicielskim a powierzonym) lub podjąć decyzję o zmianie firmy administrującej jeśli nie chce zrobić tego zarząd. Jeśli dysponujesz minimum 1/10 udziałów w nieruchomości, wystarczy, że złożysz stosowny wniosek. Możesz też zaangażować sąsiadów byście wspólnie mieli taką ilość udziałów i złożyli razem taki wniosek.
W Ustawie o Własności Lokali znajdujemy taki zapis: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”. Masz więc prawo wglądu do pełnej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. W tym celu konieczne będzie złożenie odpowiedniego wniosku. Co powinien on zawierać? Przede wszystkim dane osobowe wnioskodawcy, które umożliwią rozpoznanie osoby, od której wyszło żądanie. Potrzebne jest także potwierdzenie, że przysługuje jej uprawnienie złożenia takiego wniosku, czyli potwierdzenie, że jest członkiem wspólnoty. Należy pamiętać, iż w momencie żądania wydania kopii dokumentów danej wspólnoty, trzeba być przygotowanym na poniesienie związanych z tym kosztów. Zawierać one będą cenę skserowania dokumentacji. Co jednak przy domniemaniu złego zarządzania mieniem nie stanowić powinno problemu.
Po trzecie jeśli zarządca lub zarząd nie wywiązuje się należycie ze swoich powinności lub narusza normy prawidłowej gospodarki, możesz jako właściciel lokalu we wspólnocie domagać się wyznaczenia przez sąd zarządcy przymusowego. Spektrum uprawnień i jego wynagrodzenie zostanie wyznaczone sądownie. Złożenie wniosku do sądu również wiąże się z pewnymi kosztami. Jest to opłata stała wynosząca 100zł. Potwierdzenie dokonania wpłaty trzeba załączyć do złożonego wniosku.
Twoje kolejne prawo to zaskarżenie uchwały wspólnoty w sądzie, gdzie może zostać unieważniona. Na złożenie pozwu o uchylenie uchwały masz:
- 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu wspólnoty
- 6 tygodni od powiadomienia Cię o treści uchwały podjętej poprzez indywidualne zbieranie głosów.
Więcej informacji na temat Twoich praw i obowiązków we wspólnocie mieszkaniowej znajdziesz w innym naszym artykule: ZOBACZ.
Co zrobić, by zmienić zarządcę?
W celu zmiany firmy zarządzającej trzeba przekazać dotychczasowemu zarządcy wypowiedzenie umowy o zarządzanie. W dużej wspólnocie takie wypowiedzenie powinno zostać podpisane przez zarząd (jeśli jest wieloosobowy to minimum przez 2 członków zarządu), a w małej – przez właścicieli mieszkań (duża wspólnota to taka, w której są więcej niż 3 lokale, natomiast w małej są 3 lub mniej).
Zmiana zarządcy może odkryć pewne nieprawidłowości, które powstały w wyniku nieodpowiedniego zarządzania wspólnotą. Często lokatorzy nie wiedzą nic o takich problemach. Wypływają one dopiero, gdy zmienia się zarządca, ponieważ wtedy musi on zdać wszelkie dokumenty wspólnoty. Zdarza się, że ujawnianych jest wiele zaniechań tak jak np. niepełna dokumentacja, brak obowiązkowych przeglądów wymaganych przepisami prawa, źle projektowane i wydatkowane budżety nieruchomości. W naszej karierze spotkaliśmy się już z sytuacją, kiedy po przejęciu administrowania wspólnotą okazało się, że fundusz remontowy (zobacz, czym jest fundusz remontowy) bez stosownych uchwał przez wszystkie lata wydawany był na bieżącą eksploatację i wspólnota nie tylko nie ma żadnych rezerw finansowych, ale nawet wydatkowane są zaliczki mieszkańców na poczet mediów na inne cele.
Aby uniknąć takich czy innych kłopotów związanych z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej, warto powierzyć ją w dobre ręce odpowiedniego zarządcy. Powinien on posiadać szeroką wiedzę, m.in. prawną. Sprawdź naszą ofertę obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych.
