Zarządcy nieruchomości bardzo często zawierają umowy o roboty budowlane reprezentując różne wspólnoty mieszkaniowe. Najczęściej są one związane z remontami części wspólnych nieruchomości. Okazuje się, że częstymi sprawami sądowymi są te dotyczące sporów z wykonawcami robót budowlanych. Co jako zarządca nieruchomości powinieneś wiedzieć na temat takich spraw?
Gdzie toczy się sprawa sądowa?
Zgodnie z aktualnymi przepisami prawa, jeżeli wspólnota mieszkaniowa Warszawa lub inna jest zmuszona pozwać wykonawcę robót budowlanych, bądź to ona zostanie pozwana przez takiego wykonawcę, to co do zasady sprawy takie są trafiają do sądu gospodarczego i są rozpoznawane w postępowaniu gospodarczym. Artykuł o opłatach sądowych można znaleźć na naszym blogu.
Okazuje się jednak, że takie postępowanie wiąże się z określonymi regułami, które zarządca nieruchomości koniecznie musi znać.
Co zarządca nieruchomości musi wiedzieć o postępowaniu gospodarczym?
Sprawy gospodarcze wiążą się z dużymi rygorami dowodowymi.
Powód już w pozwie musi zgłosić wszystkie twierdzenia i dowody. Z kolei pozwany musi je dostarczyć w odpowiedzi na pozew. Co bardzo istotne, wszystkie dowody i twierdzenia, które zostaną zgłoszone później, sąd może po prostu pominąć.
Co równie ważne, wszystkie czynności przedsądowe zarówno powoda jak i pozwanego, takie jak oświadczenia woli bądź wiedzy, powinny być przedstawione za pomocą dokumentu. Jeżeli takiego dokumentu nie posiadamy, to musimy udowodnić, że wynika to z przyczyn od nas niezależnych.
Co w praktyce oznacza to dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej?
W związku z tym zarządca nieruchomości musi pamiętać o kilku ważnych sprawach:
- Samodzielne reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o roboty budowlane wymaga szczególnej staranności.
- Wszystkie dowody takie jak dokumenty, opinie biegłych lub świadków jako powód musisz koniecznie wskazać już w pozwie. A jeżeli to wspólnota mieszkaniowa zostaje pozwana, to w odpowiedzi na pozew.
- Musisz dysponować pisemną umową o roboty budowlane z wykonawcą (co umowa o remont musi zawierać, wyjaśnialiśmy w tym artykule).
- Dbaj o to, by wszystkie oświadczenia, ustalenia oraz wszelkie istotne kwestie mieć udokumentowane na papierze, w mailu lub na innych nośnikach danych. (Czy z sądem można prowadzić korespondencję mailową?).
- Pamiętaj o tym, że sąd może odmówić wysłuchania świadków. Jako zarządca nieruchomości nie zakładaj więc, że świadkowie pomogą ci coś udowodnić podczas przesłuchania
Czy zarządca nieruchomości może coś zrobić, by postępowanie nie było gospodarcze?
Jak więc się przekonałeś, rygor postępowania gospodarczego znacząco utrudnia przebieg postępowania. Czy jako administrator wspólnot mieszkaniowych możesz coś zrobić, żeby uniknąć tych wymagań?
Owszem. Prawo stanowi bowiem: „Na na wniosek strony, która nie jest przedsiębiorcą sąd rozpoznaje sprawę z pominięciem przepisów o postępowaniu gospodarczym”.
Chcąc więc uniknąć postępowania gospodarczego, powinieneś złożyć wniosek o rozpoznanie sprawy z pominięciem przepisów o postępowaniu gospodarczym.
Jeśli reprezentowana przez ciebie wspólnota mieszkaniowa jest powodem, to wniosek taki powinieneś złożyć od razu w pozwie. Natomiast jeżeli wspólnota zostaje pozwana, to na złożenie takiego wniosku masz jeden tydzień od dnia otrzymania pouczeń z sądu. Pamiętaj o tym terminie. Na pozew możesz odpowiedzieć w przeciągu 2 tygodni, jednak na złożenie wniosku o pominięcie przepisów postępowania gospodarczego masz tydzień.
