Podejmowanie działań wykraczających poza czynności zwykłego zarządu wymaga od wspólnoty mieszkaniowej przyjęcia stosownej uchwały. Aby została ona przyjęta, musi zostać poddana pod głosowanie. Jeżeli czytali Państwo artykuły na naszym blogu, to wiecie już, jak powinno się liczyć głosy we wspólnotach mieszkaniowych, a także czy współwłaściciel ma prawo głosować. Zarządca nieruchomości bardzo często spotyka się z mieszkaniami, które zamieszkują małżonkowie. Jednak okazuje się, że mogą oni w różny sposób być właścicielami tego lokalu. W zależności od tego, jaką formę własności będą mieli, będzie to miało wpływ na sposób głosowania oraz liczenia ich głosów. Co więc administrator nieruchomości powinien sprawdzić, aby wiedzieć, jak prawidłowo policzyć ich głos i kto może głosować?
Co powinien wiedzieć zarządca nieruchomości
Zarządca nieruchomości, aby wiedzieć, kto może głosować pod uchwałą oraz w jaki sposób policzyć ten głos, musi ustalić, czy dany lokal jest własnością osobistą jednego z małżonków, czy może wchodzi w skład małżeńskiej wspólności majątkowej. Istotne również będzie, czy małżeństwo nie jest w separacji lub czy jeden z małżonków nie ogłosił upadłości. Ważne jest również, czego dotyczy uchwała, ponieważ czasami jej treść może wymagać zgody obojga współmałżonków. Postarajmy się omówić poszczególne sytuacje.
Mieszkanie własnością osobistą jednego z małżonków
Może się zdarzyć, że choć w lokalu mieszkają małżonkowie, to jest ono własnością jednego z nich. Dzieje się tak między innymi wtedy, gdy zostało ono zakupione przed zawarciem małżeństwa lub jedno z małżonków otrzymało je przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę. W takim wypadku tylko ten małżonek, który jest właścicielem danego mieszkania, ma prawo oddawać głos na uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Gdyby głos chciał oddać drugi małżonek, to może to zrobić jedynie jako pełnomocnik pierwszego małżonka i to posiadając pełnomocnictwo rodzajowe.
Zarządca nieruchomości powinien więc uważnie sprawdzić w księdze wieczystej danego lokalu czy małżonek głosujący jest właścicielem lokalu lub czy posiada pełnomocnictwo właściciela. W przeciwnym wypadku jego głos powinien zostać uznany za nieważny.
Małżeńska wspólnota majątkowa
Jeżeli mieszkanie jest objęte wspólnotą majątkową, to tak naprawdę małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Orzecznictwo sądowe w takim wypadku w większości uznaje, że głos oddany na uchwałę wspólnoty przez jednego ze współmałżonków wyraża wolę całego małżeństwa. Teoretycznie, jeżeli jeden ze współmałżonków nie zgadza się na podjęcie jakiejś decyzji, może o swoim sprzeciwie poinformować zarząd przed podjęciem uchwały.
Wyjątki
Art. 37 § 1 kodeksu rodzinno-opiekuńczego wymienia czynności wymagające zgody drugiego małżonka. Znajdują się tu między innymi czynności prawne, które prowadzą do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości. Gdyby wspólnota mieszkaniowa chciała przyjąć uchwałę na przykład o obciążeniu nieruchomości wspólnej hipoteką, zbyciu części nieruchomości wspólnej, zmianie udziałów w tej nieruchomości lub ustanowieniu służebności, to do takiej czynności niezbędna jest zgoda obydwojga małżonków. Oznacza to, że oboje małżonkowie powinni zagłosować zgodnie lub jeden z nich musi uzyskać od drugiego odpowiednie pełnomocnictwo na wyrażenie głosu we wspólnym imieniu. Wspólnota mieszkaniowa może również wyznaczyć odpowiedni termin do potwierdzenia małżonkowi, którego zgoda na oddanie głosu jest wymagana.
Lokal współwłasnością małżonków w częściach ułamkowych
W przypadku, jeżeli małżonkowie zawrą intercyzę w trakcie trwania małżeństwo, są w separacji, jedno z małżonków zostanie ubezwłasnowolnione lub ogłosi upadłość, a także gdy sąd ustanowi przymusową rozdzielność majątkową, to lokal jest współwłasnością małżonków w częściach ułamkowych, najczęściej każdy z nich posiada 1/2 udziału we wszystkim, co dotąd nabyli. W takim wypadku stosuje się te same przepisy, które dotyczą zwykłej współwłasności lokalu, a więc każdy z małżonków oddaje na uchwałę osobny głos, który liczy się, mnożąc udział każdego z nich we współwłasności lokalowej przez przypadający na ten lokal udział w nieruchomości wspólnej.
