Administratorzy wspólnot mieszkaniowych znajdujących się w nowo wybudowanych budynkach w Warszawie lub innych miastach, mogą spotkać się z następującym problemem: nieruchomość wspólna może posiadać wady (artykuł wyjaśniający, czym są części wspólne, znajduje się w tym miejscu). Wspólnota mieszkaniowa może i powinna dochodzić swoich praw i roszczeń u dewelopera. W jaki sposób zarządca nieruchomości może doprowadzić do tego, by reprezentować interesy całej wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnoty mieszkaniowe kontra deweloper
Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i nie tylko generalnie nie mają prawa dochodzić roszczeń od dewelopera z powodu wad nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak dlatego, że nie posiadają one tak zwanej legitymacji procesowej, ponieważ to nie one były stroną umów zawartych z deweloperem.
Czym jest legitymacja procesowa? Wikipedia definiuje ją jako: wynikające z przepisów prawa materialnego bądź prawa procesowego uprawnienie do uczestniczenia w konkretnym postępowaniu cywilnym w charakterze powoda (legitymacja czynna) lub pozwanego (legitymacja bierna) lub dokonania określonej czynności procesowej.
Czy oznacza to, że zarządcy nieruchomości nie mogą nic zrobić? Absolutnie nie. Rozwiązaniem będzie bowiem zawarcie umów cesji pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową.
Cesje dla wspólnot mieszkaniowych
Czym jest cesja? Jest to umowa, w której właściciel lokalu przekazuje wspólnocie mieszkaniowej swoje roszczenia wobec dewelopera związane z wadami części wspólnej nieruchomości. Należy tu podkreślić, że nie ma możliwości przekazania roszczeń dotyczących wad występujących w lokalu indywidualnie.
Dopiero po zawarciu stosownych umów cesji administracja wspólnot mieszkaniowych może być stroną powodową i pozwać dewelopera, ponieważ nabyła do tego legitymację procesową.
O jaką kwotę zarządca wspólnot mieszkaniowych może pozwać dewelopera?
Osoby zajmujące się obsługą prawną wspólnot mieszkaniowych powinny mieć świadomość, że można pozwać dewelopera jedynie o taką pulę roszczeń, która została przelana na wspólnotę przez właścicieli lokali.
W praktyce oznacza to, że jeżeli wspólnocie mieszkaniowej nie uda się pozyskać cesji od 100% właścicieli lokali, to może pozwać dewelopera jedynie o część pozyskaną, a nie o całość roszczenia.
Jak będzie wyglądało to w konkretnej sytuacji? Wyobraźmy sobie, że wspólnota mieszkaniowa wyceniła wartość roszczenia wobec dewelopera na 50000 zł. Jednak uzyskała cesję od właścicieli lokali, którzy łącznie posiadają 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że zarządca nieruchomości może wytoczyć deweloperowi proces o 50000 zł x 50%, czyli o 25000 zł.
Jak więc widać kompleksowa obsługa nieruchomości może wymagać od nas wiedzy z zakresu prawa, a także przygotowywania właściwych umów. A co w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości jednak uzna, że lepiej byłoby podpisać umowę z prawnikiem o reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej? Czy do podpisania jej potrzebna jest uchwała wspólnoty? Na to pytanie odpowiedzieliśmy w tym artykule.
A co, jeżeli jesteś deweloperem i chcesz, żeby współpraca z lokatorami od początku układała się jak najlepiej? Jako zarządcy nieruchomości również mamy przygotowaną dla Ciebie ofertę współpracy. Jeżeli chcesz się z nią zapoznać, kliknij ten link.
