
Z pewnością nie ma przesady w stwierdzeniu, że administrowanie nieruchomościami w bardzo dużej mierze składa się z dbania o finanse wspólnoty mieszkaniowej. I mamy tu na myśli rozliczanie uiszczonych zaliczek, rozliczanie faktycznie poniesionych kosztów np. mediów, ale również skuteczne dochodzenie roszczeń od dłużników. Zarządca nieruchomości musi w tym celu często na różne sposoby ponosić koszty windykacji. Niektóre koszty dłużnik zwraca na podstawie postanowienia sądowego. Jednak są koszty ponoszone przez wspólnoty mieszkaniowe, które nie są ujęte w żadnym orzeczeniu. Co z nimi zrobić, aby nie były obciążeniem dla wspólnot mieszkaniowych?
Koszty windykacji
Zanim dojdzie do sytuacji, gdy dłużnikowi zostanie założona sprawa w sądzie, wspólnota mieszkaniowa poniesie już spore koszty. Będą to koszty wysłania wezwania do zapłaty. Często administracja nieruchomości korzysta wtedy z pomocy kancelarii prawnej, której przecież też trzeba zapłacić. I dopiero wtedy sprawa w sądzie, egzekucja komornicza, dobrym sposobem jest też ustanowienie hipoteki przymusowej. Koszty więc są duże, a nie wszystkie zostaną przez sąd orzeczone na rzecz dłużnika.
Kto je ponosi
- Koszty, o których orzeka sąd albo komornik sądowy w wyroku lub postanowieniu. Będą to koszty procesu i egzekucji długu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa wygra w całości sprawę sądową, to sąd orzeka zwrot kosztów procesu od dłużnika. Co wchodzi w skład kosztów procesu? Będzie to opłata sądowa od pozwu oraz koszt honorarium pełnomocnika wspólnoty. Tak samo sytuacja będzie wyglądać w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego.
- Koszty poniesione przez wspólnotę, które nie wchodzą w skład wyroku lub postanowienia. Będą to na przykład koszty związane z wystąpieniem o wpis hipoteki przymusowej, który podlega opłacie sądowej. Jeżeli do złożenia go wynajmiemy pełnomocnika, będzie trzeba zapłacić mu honorarium. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa będzie korzystać z innych form windykacji niż egzekucja komornicza, te koszty również nie będą ujęte w orzeczeniu sądowym.
Dlaczego więc te drugie koszty mają obciążać wspólnotę mieszkaniową zamiast dłużnika, przez którego te koszty powstały? Czy więc wspólnota mieszkaniowa może je przerzucić na dłużnika?
Jak kosztami windykacji obciążyć dłużnika

Nie jest to proste, ale możliwe.
Sposób pierwszy: podsumowanie wszystkich kosztów i dochodzenie ich jako szkody wspólnoty nawet na drodze sądowej.
Sposób drugi: podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały o kosztach windykacji, których nie orzeka sąd lub komornik sądowy. Oczywiście właściciele lokali, którzy są dłużnikami, mogą chcieć zaskarżyć taką uchwałę, aby sąd ją uchylił, twierdząc, iż narusza ona ich interes. Dlatego ważne, by taka uchwała była odpowiednio przygotowana, co może utrudnić jej zaskarżenie.
Uchwała taka nie powinna obejmować kosztów windykacji, o których orzeka sąd lub komornik sądowy. Niewłaściwe byłoby więc sformułowanie, że dłużnik ponosi wszystkie koszty windykacji. Uchwała taka powinna regulować kwestię pozostałych kosztów windykacji, o których sąd lub komornik nie orzekają. Uczciwie rzecz ujmując, taka uchwała również może przez dłużnika zostać skierowana do sądu, ale jest większa szansa, że będzie obowiązywała.