Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne – zwłaszcza spore – miasta są szczególnie atrakcyjne, jeśli posiadają garaże. Kto może podejmować decyzje w ich sprawie? Na kim spoczywa odpowiedzialność za zarządzanie nimi? Postaramy się odpowiedzieć na te pytania. Podkreślić jednak należy na początku, że będziemy wyjaśniać sytuację tych garaży, które mają status odrębnego lokalu, czyli posiadają własną księgę wieczystą.
Garaże z własną księgą wieczystą podległe ich właścicielom
Garażu posiadającego własną księgę wieczystą nie obowiązują przepisy o własności lokali, a co za tym idzie, nie zarządza nim zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązują go za to przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Co za tym idzie, różne decyzje i czynności związane z zarządzaniem garażami podejmują współwłaściciele garaży. Jeśli chodzi o czynności zwykłego zarządu (o tym, jakie to czynności, przeczytaj w tym miejscu), to podejmuje się je większością udziałów w nieruchomości garażowej. Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednomyślności. Jeśli nie uda się uzyskać takiej jednomyślności, można zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sporu.
Oznacza to, że jeśli wspólnota mieszkaniowa Warszawa bądź inna ma takie garaże na terenie swojej nieruchomości, to ani zarząd, ani zarządca nieruchomości nie mają żadnych kompetencji do podejmowania w ich sprawie decyzji. Jeśli jednak współwłaściciele garaży zechcą powołać zarządcę, to mogą to zrobić. Jest to czynność zwykłego zarządu, a więc nie potrzeba do tego jednomyślności, a jedynie większości udziałów. W razie powołania zarządcy nieruchomości Warszawa będzie mógł on samodzielnie podejmować decyzje mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. Nie ma żadnych przeszkód, by funkcję taką powierzyć zarządcy bądź zarządowi wspólnoty – musi być to jednak przegłosowane przez współwłaścicieli, a następnie należy podpisać stosowną umowę między stronami.
A co z zaliczkami na utrzymanie garaży?
Oczywiście, właściciele garaży mają obowiązek ponosić koszty utrzymania garaży, jednak takie zaliczki powinny być pobierane i rozliczane w sposób odrębny od kosztów ponoszonych przez całą wspólnotę mieszkaniową. Nie zmienia się to, nawet gdy zawrzemy umowę o zarządzanie z zarządcą lub zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Podobnie, jeśli zbiera się środki na fundusz remontowy (więcej na jego temat w tym artykule), to jest on prowadzony oddzielnie od funduszu remontowego całej wspólnoty.
Jednak każdy właściciel garażu (bez względu na to, czy posiada lokal mieszkalny we wspólnocie, czy też nie) staje się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że jest zobowiązany ponosić koszty utrzymania całej nieruchomości wspólnej, oczywiście zgodnie z wielkością udziału jego garażu we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Jak można przekonać się po raz kolejny, obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych może rodzić wiele pytań. Jeśli chcieliby Państwo skorzystać z fachowego doradztwa, polecamy swoje usługi.
