Administracja wspólnot mieszkaniowych Warszawa i Polska staje przed wieloma różnymi problemami i dylematami. Jednym z nich niewątpliwie jest problem dłużników. Już wielokrotnie na naszym blogu pisaliśmy artykuły o tym, dlaczego należy nie dopuszczać do narastania długów. Czasami problem jest jednak bardziej złożony. Co powinni zrobić zarządcy nieruchomości Warszawa, gdy w skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą mieszkania należące do gminy, a osoby je zajmujące zalegają z opłatami? Czy mogą dochodzić swoich roszczeń od gminy?
Czy gmina powinna zapłacić za lokatorów?
Odpowiadając jednym zdaniem: tak, gmina powinna ponosić odpowiedzialność za długi lokatorów zamieszkujących mieszkania do niej należące. Jak można to uzasadnić?
Przede wszystkim warto odpowiedzieć na pytanie: kto jest pełnoprawnym członkiem wspólnoty mieszkaniowej – gmina jako właściciel lokalu czy najemca tegoż lokalu? Odpowiedź jest tu oczywista. W myśl przepisów prawa to ogół właścicieli lokalu tworzy wspólnotę mieszkaniową. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest więc gmina, a nie najemca.
Co za tym idzie, to obowiązkiem gminy jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a także kosztów zarządu związanego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali: „właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach” w takim stosunku, w jakim posiadają udziały w danej nieruchomości.
Gmina, będąc właścicielem lokali jest odpowiedzialna za ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do wielkości udziałów, które do niej należą. Wprost wynika to z artykułu 17 wyżej wspomnianej ustawy, który brzmi: „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości” (szersze wyjaśnienie tej kwestii można znaleźć pod tym linkiem).
Biorąc to wszystko pod uwagę administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i inne miasta mają pełne prawo oczekiwać, że to gmina jako właściciel lokali jest zobowiązana ponosić koszty utrzymania nieruchomości wprost proporcjonalnie do wielkości udziałów, jakie posiada. To od niej mają prawo dochodzić spłaty długu niewypłacalnych lokatorów. Oczywiście gmina powinna w jakiś sposób uregulować kwestię ponoszenia tych kosztów przez najemców, np. umieszczając stosowne zapisy w umowie z najemcami. Jednak nie jest to kwestia, która interesuje wspólnotę mieszkaniową. To problemem gminy jest to, w jaki sposób odzyska założone pieniądze.
Po raz kolejny więc widać, jak bardzo złożona jest obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych. Wynika to między innymi z tego, że każda wspólnota mieszkaniowa jest inna i wiele czynników decyduje o tym, jakie rozwiązanie będzie miało zastosowanie w konkretnej sytuacji. Pokazuje to, jak ważne jest indywidualne podejście do każdej nieruchomości. Nasza firma zarządzająca nieruchomościami Warszawa i okolice stara się tak właśnie pracować. Zachęcamy do poznania nas bliżej.
