W praktyce zarządzania nieruchomościami coraz częściej pojawiają się sytuacje, w których wspólnota mieszkaniowa zawiera z deweloperem ugodę pozasądową dotyczącą wad lub odstępstw od dokumentacji projektowej. W jednym z takich przypadków wykonane zadaszenie ramp zjazdowych do garażu różniło się od dokumentacji powykonawczej budynku. Strony zawarły porozumienie cywilnoprawne, na podstawie którego deweloper wypłacił wspólnocie określoną kwotę tytułem rekompensaty.
Powstaje pytanie: czy otrzymane środki korzystają ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT)?
Podstawa prawna – art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT
Kluczowe znaczenie ma art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa o CIT). Przepis ten stanowi, że wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.
Oznacza to, że dla zastosowania zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki:
- dochód musi pochodzić z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- musi zostać przeznaczony na utrzymanie tych zasobów.
Czym są zasoby mieszkaniowe?
Przez zasoby mieszkaniowe rozumie się nie tylko same lokale mieszkalne, ale również elementy infrastruktury i części wspólne budynku, w tym m.in.:
- klatki schodowe, piwnice, strychy,
- windy, kotłownie, hydrofornie,
- instalacje techniczne,
- garaże stanowiące część budynku mieszkalnego,
- grunty związane z budynkiem.
W analizowanej sytuacji garaże znajdują się w bryle budynków mieszkalnych, przynależą do właścicieli lokali mieszkalnych i wchodzą w skład wspólnoty. Tym samym stanowią zasoby mieszkaniowe w rozumieniu przepisów podatkowych.
Czy rekompensata od dewelopera jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?
W omawianym przypadku otrzymana kwota wynika z odstępstwa od dokumentacji powykonawczej budynku – zmiany materiałów użytych przy wykonaniu zadaszenia ramp zjazdowych do garażu. Źródłem świadczenia jest więc element infrastruktury będący częścią zasobów mieszkaniowych.
W konsekwencji należy uznać, że:
- rekompensata ma bezpośredni związek z zasobami mieszkaniowymi,
- stanowi dochód z gospodarki tymi zasobami,
- może korzystać ze zwolnienia z CIT.
Warunkiem jest jednak faktyczne przeznaczenie środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – np. remonty, konserwację, modernizację czy bieżące utrzymanie części wspólnych.
Na co zwrócić uwagę w praktyce?
Dla bezpieczeństwa podatkowego wspólnoty istotne jest:
- właściwe udokumentowanie charakteru porozumienia z deweloperem,
- prawidłowe ujęcie środków w ewidencji księgowej,
- jednoznaczne wskazanie w uchwale wspólnoty celu przeznaczenia środków,
- faktyczne wydatkowanie ich na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Jeżeli środki zostałyby przeznaczone na inne cele (np. działalność niezwiązaną z utrzymaniem zasobów), zwolnienie nie miałoby zastosowania.
Rola zarządcy i administratora nieruchomości
Profesjonalna administracja nieruchomościami Warszawa obejmuje nie tylko kwestie techniczne, ale również prawno-podatkowe. Doświadczony administrator nieruchomości Warszawa powinien analizować skutki podatkowe zawieranych ugód, odszkodowań czy rekompensat oraz współpracować z doradcą podatkowym.
Właściwa interpretacja przepisów pozwala wspólnocie mieszkaniowej uniknąć niepotrzebnego obciążenia podatkowego i bezpiecznie wykorzystać środki na poprawę stanu technicznego nieruchomości.
Kwota otrzymana od dewelopera na podstawie ugody cywilnoprawnej jako rekompensata za zmianę materiałową może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych, o ile:
- dotyczy zasobów mieszkaniowych wspólnoty,
- zostanie przeznaczona na ich utrzymanie.
W praktyce oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa – przy prawidłowym rozliczeniu – nie musi odprowadzać CIT od otrzymanej rekompensaty. To kolejny przykład, jak istotne jest profesjonalne wsparcie w zakresie zarządzania i administracji nieruchomościami.