W budynkach wielorodzinnych często pojawia się problem: prywatne rzeczy lokatorów zalegają w częściach wspólnych — piwnicach, strychach, klatkach schodowych. Szczególnie dotyczy to strychów, na których mieszkańcy składowali meble, kartony, stare rzeczy. Zdarza się, że część osób uważa, że skoro coś zostawiła — to ma do tego prawo. Jednak dla reszty wspólnoty mieszkaniowej takie praktyki oznaczają chaos, utrudnienia w eksploatacji oraz utratę funkcji tych przestrzeni. Na szczęście, od niedawna orzecznictwo stało się dużo jaśniejsze — co powinno zainteresować każdą wspólnotę i administratora nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach takich jak Warszawa.
Co orzekł Sąd Najwyższy?
W wyroku z 3 lipca 2025 r., sygn. akt II CNPP 13/23, Sąd Najwyższy potwierdził, że zarządca działający w imieniu wspólnoty ma prawo usunąć ze strychu nieoznaczone i nieodebrane rzeczy należące do właścicieli lokali — po uprzednim wezwaniu ich do usunięcia.
Okoliczności tej sprawy pokazują istotne zasady:
- Strona pozwana — właściciel lokalu — przechowywała na wspólnym strychu rzeczy ruchome (m.in. księgozbiór), ale nie uzyskała zgody wspólnoty ani zarządcy na zajęcie części wspólnej.
- Strych był wielokrotnie wykorzystywany przez różnych właścicieli jako magazyn prywatnych rzeczy — co kolidowało z jego pierwotnym przeznaczeniem (np. suszarnia, pomieszczenie wspólne).
- Zarządca nieruchomości umieścił ogłoszenie z prośbą o usunięcie rzeczy do określonego terminu. Po jego upływie — rzeczy zostały zabrane i wywiezione do kontenera.
- Mimo że formalnie przedmioty nadal były własnością mieszkańca — ze względu na brak jakiejkolwiek identyfikacji (numer lokalu, nazwisko) — sądy (w tym SN) uznały, że można je uznać za porzucone, a działania zarządcy nieruchomości były w granicach prawa.
W praktyce oznacza to, że wspólnota — reprezentowana przez zarządcę nieruchomości — ma prawo uporządkować przestrzeń wspólną i przywrócić jej pierwotną funkcję.
Dlaczego to ważne dla wspólnot mieszkaniowych i administratorów nieruchomości
Zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa, gdzie wiele budynków wielorodzinnych ma strychy, piwnice czy suszarnie, nagromadzenie porzuconych rzeczy bywa problemem codziennym. Szafki, kartony, stare meble — często leżą tam latami, zajmując przestrzeń, utrudniając sprzątanie, konserwację lub zmieniając funkcję pomieszczenia. Tymczasem większość mieszkańców może chcieć, by strych służył wspólnym potrzebom (np. suszeniu ubrań, magazynowi, pracom konserwacyjnym).
Wyrok SN daje silne podstawy prawne do działania. W szczególności:
- Wspólnota może formalnie zażądać usunięcia rzeczy — co daje przewagę w utrzymaniu porządku.
- Zarządzanie nieruchomościami staje się łatwiejsze — administrator nieruchomości nie musi bać się odpowiedzialności za usunięte przedmioty, jeśli były nieoznaczone i nikt ich nie odebrał.
- Ochrona większości mieszkańców — prawo do korzystania z części wspólnych w pierwotnym przeznaczeniu — zostaje wzmocniona.
Praktyczne kroki dla wspólnot i administratorów nieruchomości w Warszawie
Jeśli zarządzasz budynkiem lub reprezentujesz wspólnotę mieszkaniową, warto zastosować wnioski z wyroku w codziennej praktyce:
- Określić przeznaczenie części wspólnych — ustalić, czy strych, piwnica, suszarnia mają być przestrzenią wspólną (np. suszarnia, pomieszczenia techniczne).
- Powiadomić mieszkańców — najlepiej pisemnie lub poprzez tablicę ogłoszeń, że wszelkie rzeczy prywatne składowane w częściach wspólnych muszą być oznaczone (np. numer lokalu, nazwisko) i zabrane w określonym terminie.
- Zachować odpowiedni termin — dać mieszkańcom realny czas na reakcję; zgodnie z orzeczeniem — 3-4 miesiące to wystarczający okres ostrzeżenia.
- Dokumentować działania — zdjęcia stanu przed usunięciem, dowód wywieszenia ogłoszenia, protokół. To ważne, jeśli ktoś będzie próbował dochodzić swoich praw.
- W razie braku reakcji — usunąć rzeczy — traktując je jako porzucone, działając w granicach uprawnień administratora.
To podejście sprzyja transparentności, porządkowi i ochronie wspólnego mienia.
Dlaczego decyzja Sądu Najwyższego to ważny sygnał dla rynku zarządzania nieruchomościami
Dla firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami Warszawa i administratorów — znajomość i wykorzystanie tego orzeczenia może być przewagą konkurencyjną. Oto dlaczego:
- Pokazuje profesjonalizm — administrator, który działa zgodnie z aktualnym orzecznictwem, ma większe zaufanie ze strony wspólnot.
- Redukuje ryzyko — unika się sporów z właścicielami, którzy zostawili rzeczy bez nadzoru.
- Umożliwia efektywne zarządzanie — wspólne przestrzenie mogą być wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem, a budynek funkcjonuje lepiej.
- Wspiera porządek i estetykę — co przekłada się na zadowolenie mieszkańców, wyższą wartość nieruchomości i mniejszą liczbę problemów administracyjnych.
Dla wspólnot w Warszawie, gdzie rotacja mieszkańców, wynajem, zmiany lokatorów są częste — posiadanie narzędzi do utrzymania porządku ma kluczowe znaczenie.
Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r. roztacza jasne zasady: nieoznaczone, nieodebrane rzeczy przechowywane w częściach wspólnych — takich jak strychy — mogą zostać usunięte przez zarządcę działającego w imieniu wspólnoty. To sygnał, że wspólnoty mieszkaniowe mają realne prawo porządkować wspólne przestrzenie i przywracać im pierwotne funkcje.
Dla wspólnot mieszkaniowych Warszawa oraz firm specjalizujących się w zarządzaniu nieruchomościami — to bardzo praktyczne narzędzie. Warto wdrożyć procedury czyszczenia przestrzeni wspólnych, informowania mieszkańców, dokumentowania działań i — w razie potrzeby — skutecznie usuwać porzucone rzeczy.
Dzięki temu budynki będą lepiej zarządzane, przestrzenie wspólne bardziej funkcjonalne, a komfort i porządek będą służyć wszystkim mieszkańcom.