Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych nie zawsze jest łatwa (sprawdź naszą ofertę). Obejmuje np. przygotowanie zgodnych z prawem uchwał (o tym, jak zostają one przyjęte na zebraniach rocznych dowiesz się z tego artykułu). Wymaga sporej wiedzy, a często przydatna jest również znajomość sytuacji, w których Sądy unieważniły uchwały innych wspólnot, gdyż pomaga to uniknąć podobnych błędów. Dziś postaramy się napisać, kiedy jest możliwość, że Sąd stwierdzi, że jakaś uchwała jest nieważna.
Unieważnienie czy uchylenie uchwały?
Rozpocząć należy od tego, że istnieją dwie ścieżki postępowania, jeśli jakiś właściciel mieszkania nie zgadza się z podjętą przez wspólnotę mieszkaniową uchwałą. Jest to albo powództwo o unieważnienie albo o uchylenie jej. W zależności od tego, jaką ścieżkę wybierzemy inne są podstawy prawne.
Jeśli chodzi o uchylenie uchwały to podstawą prawną takiego działania jest artykuł 25 ustawy o własności lokali. Wynika z niego, iż można zaskarżyć uchwałę do sądu „z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy”. Artykuł ten precyzuje również, że z powództwem takim należy wystąpić „w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów”. Co dość istotne, jeżeli sąd nie wstrzyma wykonania takiej uchwały aż do czasu wydania wyroku to może ona zostać wykonana.
Zupełnie inną podstawę prawną ma natomiast wystąpienie z powództwem o unieważnienie (uznanie za nieistniejącą) uchwały. Tą kwestię precyzuje artykuł 189 kodeksu postępowania cywilnego. Brzmi on: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.” Co istotne, w tym wypadku nie ogranicza nas żaden termin. Możemy z powództwem takim wystąpić w dowolnym czasie po podjęciu takiej uchwały. Może to być przydatne, jeśli z jakichś przyczyn przegapimy termin 6 tygodni przeznaczony na możliwość wystąpienia z wnioskiem o uchylenie uchwały. Warto jednak podkreślić, że uchwała zostanie unieważniona jedynie wtedy, jeśli wystąpi rażące naruszenia prawa lub jeśli została ona przyjęta w sposób wadliwy (np. brakowało wymaganej większości głosów). Czym jest rażące naruszenie prawa? Może ono wystąpić, jeśli uchwała będzie sprzeczna z ustawą o własności lokali albo będzie próbowała obejść znajdujące się w niej przepisy oraz wtedy, gdy będzie niezgodna z zasadami współżycia społecznego (warto zapoznać się z wyrokiem sądowym wyrok unieważniającym uchwałę wspólnoty mieszkaniowej: Odcięcie ciepłej wody w lokalu I ACa 84/20 – wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 2020-06-16.
Co ważne, Sądy stosunkowo rzadko stwierdzają nieważność uchwał. Oznacza to, że warto być na bieżąco i pilnować terminu 6 tygodni przewidzianego na wystąpienie z powództwem o uchylenie uchwały.
Jak więc widać administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi nie zawsze jest łatwe. Warto o tym pamiętać i dobrze przygotowywać uchwały oraz skutecznie je przyjmować. Sporym ułatwieniem może być skorzystanie z usług firmy oferującej zarządzanie nieruchomościami na zlecenie. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.
