Z pewnością jesteśmy zadowoleni z tego, że konstytucja ochrania naszą własność. Pozwala to nam spokojnie korzystać z tego, co mamy. Jednak czasami, gdy wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne miasta borykają się z uciążliwymi właścicielami, chcielibyśmy móc szybko zadziałać. Prawo daje nam w tym zakresie pewne możliwości. Art. 16 ustawy o własności lokali pozwala wspólnotom mieszkaniowym w wybranych sytuacjach wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż lokalu. Jakie muszą zostać spełnione warunki, aby móc skorzystać z tej możliwości?
3 powody uzasadniające licytację lokalu
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych obejmuje wiedzę o tym, w jakich sytuacjach można wystąpić do sądu o licytację lokalu. Wspomniany już przepis podaje 3 powody. Postaramy się je teraz omówić:
- „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat”. Jest to z jednej strony jasna przesłanka – właściciel lokalu musi nie płacić wymaganych opłat w wyznaczonym terminie. Z drugiej strony niełatwo ustalić, co oznacza długotrwałe zaleganie. Pewni będziemy, że miesiąc lub dwa to za mało, a kilka lat można określić już długotrwałym. Jaki jest jednak minimalny okres zaległości, by móc określić go długotrwałym? Analizując wydane wyroki, przyjąć można, że będzie to okres sześciomiesięczny. Co ciekawe, z wyroków sądowych wynika również, że zaległość musi być również znaczna, tak by faktycznie utrudniała prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej Warszawa bądź innej. (Zapoznaj się z naszym artykułem na temat tego, dlaczego należy „walczyć” z dłużnikami).
- „Wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu”. Nie ma przepisów określających, czym jest porządek domowy. Wspólnota mieszkaniowa Warszawa albo inna powinna samodzielnie, przyjmując stosowną uchwałę, ustalić, jakie zasady będą obowiązywać na jej terenie (może to być częścią statutu wspólnoty, o którego przyjęciu pisaliśmy tutaj). Jest to o tyle korzystne, że każda wspólnota ze względy na okoliczności, umiejscowienie i specyfikę może wprowadzić inne rozwiązania. Znowu problematyczne może być sprecyzowanie, czym jest rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko takim uchwałom. Uporczywe to takie, które trwa przez dłuższy czas lub regularnie się powtarza. Rażące zaś to nie budzące wątpliwości, wyraźne i naprawdę uciążliwe. Może to być, wobec tego, nawet działanie jednorazowe, ale wybitnie szkodliwe dla wspólnoty.
- „Przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym”. Zarządcy nieruchomości Warszawa i inne miasta muszą ocenić, czy konkretne działania właściciela lokalu faktycznie sprawia, że innym ciężko jest korzystać z nieruchomości wspólnej bądź innych lokali. Będą to działania takie jak: niszczenie urządzeń służących do wspólnego użytku (np. wind), zaśmiecanie i dewastacja części wspólnych, zaniedbanie swojego lokalu odbijające się na innych (np. przez bardzo nieprzyjemny zapach, robactwo, itd.). Tak naprawdę wystarczy, by działanie właściciela lokalu było uciążliwe choćby dla jednego innego lokalu, by ta przesłanka została spełniona.
Przymusowa licytacja mieszkania jest bez wątpienia rozwiązaniem ostatecznym. O tym, jakie kroki wspólnota mieszkaniowa Warszawa powinna podjąć, aby doprowadzić do takiej sytuacji, przeczytać można w tym miejscu.
Jeśli poszukują Państwo zarządcy nieruchomości, który z jednej strony będzie starał się, by nie dopuścić do konieczności licytowania czyjegoś mieszkania, a z drugiej strony, jeśli zajdzie taka konieczność, to sobie z tym poradzi, polecamy skorzystanie z naszych usług.
