Na pierwszy rzut oka administrowanie nieruchomościami powinno być dość proste. Przejmujesz w zarządzanie wspólnotę mieszkaniową, w skład której wchodzą też garaże. Z dokumentów wynika, który jest czyj i po sprawie. Czy jednak jako zarządca nieruchomości zdajesz sobie sprawę z tego, że istnieją różne formy prawa do miejsc postojowych? Czy wiesz, że ma to wpływ na głosowanie uchwał oraz na zarządzanie garażem? Jeżeli nie, to dzisiaj to nadrobisz.
Jakie istnieją statusy prawne garaży?
Zarządca nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej po przejęciu zarządzania nową nieruchomością powinien przede wszystkim określić status prawny garaży. Występują dwa rodzaje:
- hale garażowe stanowiące część nieruchomości wspólnej;
- hale garażowe stanowiące odrębne lokale.
Jak zarządca nieruchomości ma się dowiedzieć, z jakimi garażami ma do czynienia?
Nie jest to nic szczególnie trudnego. Administrator nieruchomości powinien sięgnąć do dwóch rodzajów dokumentów:
- księgi wieczystej nieruchomości wspólnej;
- aktów notarialnych właścicieli lokali.
Jeżeli mamy do czynienia z halą garażową stanowiącą część nieruchomości wspólnej, to nie będzie ona miała odrębnej księgi wieczystej. W takim przypadku, jeżeli ktoś kupuje lokal mieszkalny lub użytkowy z przypisanym miejscem postojowym, to staje się właścicielem jedynie tego lokalu. Nie stoję się właścicielem udziałów w garażu, ponieważ nie jest on traktowany jako odrębny lokal.
Jeżeli natomiast mamy do czynienia z halą garażową stanowiącą odrębne lokale, to każde miejsce postojowe będzie miało osobną księgę wieczystą. W tej sytuacji ktoś, kto kupuje lokal mieszkalny bądź użytkowy, może niezależnie kupić również udział w lokalu w postaci hali garażowej i automatycznie staje się współwłaścicielem tej hali.
Status prawny hali garażowej nie ma wpływu na sposób korzystania z miejsca postojowego. W obu przypadkach właściciele mają prawo do wyłącznego korzystania z takiego miejsca.
W jaki sposób wpływa to na zarządzanie nieruchomościami?
Wpłynie to na co najmniej dwie kwestie.
- Głosowanie uchwał
- Jeżeli hala garażowa stanowi część nieruchomości wspólnej, to właściciel głosuje nad uchwałą udziałem przypisanym do lokalu mieszkalnego bądź użytkowego. Nie liczy się udział w garażu, ponieważ taki udział nie istnieje.
- Jeżeli hala garażowa stanowi odrębne lokale, to właściciel głosuje nad uchwałą również udziałem w hali garażowej. Zarządca nieruchomości powinien zatem prawidłowo policzyć udział każdego takiego właściciela.
2. Zarządzanie garażem
- Jeżeli hala garażowa jest częścią nieruchomości wspólnej, to podlega zarządzaniu zarządcy nieruchomości. Koszty utrzymania oraz jej remontów ponosi wspólnota mieszkaniowa jako całość.
- Gdy natomiast hala garażowa stanowi odrębne lokale, to nie podlega zarządowi zarządcy nieruchomości, a zarządzają nią jej współwłaściciele. Jeżeli trzeba podjąć jakąś decyzję, związaną na przykład z remontem, to decydują o tym jedynie współwłaściciele garażu, a nie wspólnota mieszkaniowa. Również finansowanie hali garażowej leży w gestii współwłaścicieli lokali. Decyzje zapadają jako uchwały podlegające przepisom kodeksu cywilnego współwłasności, a nie przepisom ustawy o własności lokali.
Na naszym blogu można również znaleźć odpowiedzi na inne pytania związane z garażami takie jak:
- Co wolno robić, a czego nie na prywatnym miejscu parkingowym?
- Czy wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić zakaz parkowania samochodów elektrycznych oraz z instalacją LPG w garażu podziemnym?
Zachęcamy do ich lektury.
