
Mimo że prawo nie wymaga już od zarządcy nieruchomości posiadania odpowiedniej licencji, to jednak każdy, kto chce wykonywać ten zawód, jest obowiązany do posiadania ubezpieczenia OC. To oczywiście bardzo dobrze, ponieważ w razie przegranej sprawy nie będzie musiał pozbywać się własnych oszczędności. Niemniej jednak każdy zarządca nieruchomości zdaje sobie sprawę z tego, że koszty przegranej sprawy to nie tylko pieniądze, ale też nieprzyjemny proces sądowy, a także zepsucie sobie opinii na rynku. Ważne więc jest, aby robić wszystko, by rzetelnie wywiązywać ze swoich obowiązków i uniknąć błędów mogących prowadzić do wytoczenia takiej sprawy. Okazuje się, że stosunkowo często zarządcy nieruchomości są pozywani przez wspólnoty mieszkaniowe o błędy i zaniedbania związane z procesem windykacji. Jakich więc błędów administrator nieruchomości powinien unikać i jak może to zrobić?
Błędy związane z procesem windykacji

1.Brak windykacji.
Jeżeli zarządca nieruchomości nie określił tego inaczej w umowie o zarządzanie nieruchomością ze wspólnotą mieszkaniową, to ma obowiązek prowadzić windykację dłużników. Co to oznacza w praktyce? Jest on zobowiązany do tego, żeby regularnie, okresowo wysyłać wezwania do zapłaty, a następnie kierować sprawę na drogę sądową. Warto tu podkreślić, że wysłania jednego wezwania do zapłaty przez kilka lat, z pewnością nie można nazwać prowadzeniem windykacji.
Najlepsze rozwiązaniem jest takie, gdy wspólnota mieszkaniowa posiada uchwałę określającą, od jakiej wysokości długu sprawa kierowana jest na drogę sądową. Jeżeli nie ma takiej uchwały, to zarządca powinien mieć ustaloną politykę w tym zakresie.
2. Zbyt późne kierowanie sprawy na drogę sądową.
I nie chodzi tutaj o skierowanie sprawy do sądu przed przedawnieniem. Jeżeli bowiem okaże się, że dłużnik przez lata nie spłacał zaległości i w międzyczasie na przykład pozbył się środków, z których można by ściągnąć ten dług, to wspólnota może uznać, że pozew został skierowany zbyt późno, a co za tym idzie, zarządca nieruchomości ponosi za to odpowiedzialność cywilną. I co ważne sąd może się do tego przychylić.
Co zarządca może zrobić, aby uniknąć odpowiedzialności za źle przeprowadzony proces windykacji
- Teoretycznie może w umowie wyłączyć windykację ze swoich obowiązków. W praktyce jednak jest to bardzo rzadko stosowane rozwiązanie.
- Zarządca nieruchomości powinien rzetelnie prowadzić proces windykacji i mieć na to dowody.
Jak już pisaliśmy, dobrze by zarządca miał ustaloną samodzielnie lub w porozumieniu ze wspólnotą mieszkaniową politykę dotyczącą terminów kierowania spraw na drogę sądową. Jeżeli chciałby odstąpić od tej polityki w wyjątkowych sytuacjach, to również potrzebuje na to udokumentowanej zgody wspólnoty mieszkaniowej.
- Zasada, którą administrator nieruchomości powinien się kierować, jest taka, aby jak najszybciej prowadzić windykację i kierować ją na drogę sądową.
- Wszystkie porozumienia z dłużnikami, również te dotyczące spłat w ratach, powinny być przyjęte w formie pisemnej. Następnie należy regularnie sprawdzać, czy dłużnik wykonuje swoje zobowiązania, a jeżeli nie to szybko reagować.
- Po uzyskaniu wyroku przeciwko dłużnikowi warto zadbać o wpisanie hipoteki przymusowej na lokalu dłużnika.
- Ponieważ zazwyczaj zarządca nieruchomości nie jest profesjonalnie przygotowany do procesu windykacji, to generalnie powinien ją zlecać kancelarii prawnej, zwłaszcza jeżeli dojdzie do etapu sądowego.
Oczywiście żaden zarządca nieruchomości nie jest doskonały, więc nie jest w stanie uniknąć wszystkich błędów. Jeżeli jednak będzie się starał być sumienny, pracowity oraz na bieżąco się doszkalał, a także dbał o dobre relacje z właścicielami lokali, to jest większa szansa, że uda mu się w swojej pracy uniknąć odpowiedzialności cywilnej za nierzetelnie wykonywaną pracę i narażenie wspólnoty na szkody.