Wspólnoty mieszkaniowe składają się z wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Ponieważ trudno jest tak dużej grupie podejmować decyzje, to potrzebują oni konkretnej jednostki, która będzie zarządzać wspólnotą. Szczególnie ma to odniesienie do wspólnot mieszkaniowych w Warszawie lub innych dużych miastach, gdzie w jednej wspólnocie potrafi być nawet 600 lokali. Ustawa o własności lokali na wspólnoty mieszkaniowe składające się z więcej niż 7 lokali nakłada obowiązek posiadania zarządu bądź zarządcy nieruchomości. Artykuł 20.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali stanowi: Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Zasadniczo każda wspólnota mieszkaniowa ma do wyboru dwa sposoby sprawowania zarządu. Może to być zarząd powierzony – zlecony profesjonalnej firmie zewnętrznej oferującej zarządzanie nieruchomościami, albo zarząd właścicielski – w skład zarządu wspólnoty wchodzą wtedy wybrani mieszkańcy.
Co, gdy nasza wspólnota ma wybraną formę zarządu i chce ją zmienić na inną? Jak może skutecznie przeprowadzić zmianę formy zarządu z powierzonego na właścicielski?
Skuteczna zmiana formy zarządu z powierzonego na właścicielski
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa ma zarząd powierzony, a chciałaby przejść na właścicielski, to wspomniana już przez nas ustawa o własności lokali bardzo konkretnie wypowiada się, jak należy to zrobić.
Artykuł 18.2a brzmi: „Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej”.
Nie ma więc najmniejszego problemu, aby wspólnota mieszkaniowa zmieniła formę zarządu z powierzonego na właścicielski. Jest to jednak możliwe wyłącznie poprzez podjęcie stosownej uchwały przez właścicieli lokali, która będzie zaprotokołowana przez notariusza.
Warto tutaj również przywołać wyrok Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 3 marca 2020 roku (I ACa 588/19). Orzekł on: „Niezachowanie formy aktu notarialnego w wypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest to, według określenia z art. 25 ust. 1 u.w.l., uchwała »niezgodna z przepisami prawa«, która podlega zaskarżeniu w trybie i w terminie, o jakich mowa w art. 25 ust. 1 i 1a tej ustawy”. Oznacza to, że jeżeli właściciele zmieniliby formę zarządu w zwykłej uchwale, która nie zostałaby zaprotokołowana przez notariusza, to będzie to podstawą dla innych właścicieli lokali do tego, aby ją zaskarżyć. W takim przypadku sąd najprawdopodobniej przychyli się do wniosku o zaskarżenie takiej uchwały. Nawet gdyby zdarzyło się, że nikt z mieszkańców nie zaskarży takiej uchwały, to w praktyce bardzo trudno będzie potem funkcjonować wspólnocie z nową formą zarządu, ponieważ zarówno banki jak i urzędy przy jakichkolwiek kontaktach będą oczekiwały przesłania kopii uchwały zaprotokołowanej notarialnie.
Następnym krokiem właścicieli lokali w przechodzeniu z zarządu powierzonego na zarząd właścicielski powinno być już przyjęcie zwykłej uchwały właścicieli lokali o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Może się zdarzyć również sytuacja, kiedy zarząd powierzono na określony czas. W takim przypadku po upływie tego terminu zarząd powierzony wygaśnie, a wspólnota mieszkaniowa nie musi podejmować żadnej czynności.
Jak przeprocedować uchwałę o zmianie zarządu?
Jak wspominaliśmy powyżej bardzo trudno jest dużym wspólnotom mieszkaniowym – których niemało jest w Warszawie – zmienić formę zarządu. W związku z wymaganiem, by uchwała została podjęta w obecności notariusza, na takim zebraniu wspólnoty wymagana jest obecność właścicieli dysponujących ponad połową głosów liczoną udziałami we wspólnocie. Wyobraźmy sobie, że wspólnota ma dwieście, czterysta, a nawet sześćset lokali. Praktycznie nie ma możliwości, żeby w jednym dniu, w jednym miejscu i o jednej godzinie zebrać taką ilość współwłaścicieli. To powoduje, że wspólnoty przez wiele lat zarządzane są przez firmy zarządzające wybrane przez dewelopera budującego osiedle i jak nietrudno się domyślić działające na rzecz dewelopera, a nie mieszkańców. Czy jednak wszystko stracone? Niekoniecznie. Najważniejsza jest determinacja kilku mieszkańców. Takie osoby, które w przyszłości mogłyby stanowić radę mieszkańców lub zarząd właścicielski, mogą zebrać pełnomocnictwa od sąsiadów. Będzie to wymagało dużej ilości pracy i czasu spędzonego na chodzeniu od drzwi do drzwi lub dobijaniu się do sąsiadów poprzez telefony, grupy na portalach społecznościowych czy komunikatory, aby otrzymać takie pełnomocnictwa. Ostatecznie po zebraniu ponad 50% głosów na zebraniu nawet bardzo dużej wspólnoty mieszkaniowej liczącej kilkaset mieszkań obecnych może być dosłownie garstka mieszkańców, którzy dzięki pełnomocnictwom przegłosują uchwałę.
Rokrocznie nasza firma przeprowadza kilka procesów zmiany formy zarządu. Wspieramy mieszkańców gotowych podjąć się niełatwego zadania zbierania pełnomocnictw i prowadzimy ich za rękę przez cały proces zmiany zarządcy lub formy zarządu.
