Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół mieszkańców. Potrzebują oni konkretnej jednostki do efektywnego zarządzania wspólnotą. Zadanie to jest nie lada wyzwaniem, wymaga bowiem odpowiednich umiejętności, środków, sporej wiedzy, a także poświęcenia należytej ilości czasu. Do obowiązków organu zarządzającego należy realizowanie bieżących spraw dotyczących nieruchomości, m.in. jest to dbanie o części wspólne nieruchomości, czyli przeprowadzanie remontów, sprzątanie, odśnieżanie czy inne prace mające wpływ na bezpieczeństwo korzystania z budynku. Poza tym organ taki będzie reprezentował mieszkańców w kontaktach z firmami i instytucjami zewnętrznymi.
Wspólnota mieszkaniowa, która składa się z więcej niż 7 lokali musi posiadać swój zarząd bądź zarządcę. Wymaganie takie stawia Ustawa o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). W skład zarządu wspólnoty mogą wchodzić wybrani mieszkańcy – wtedy mówimy o zarządzie właścicielskim. Zarządzanie może także zostać zlecone osobie lub firmie zewnętrznej – w takim przypadku mamy do czynienia z zarządem powierzonym.
Zarząd właścicielski – czym jest i jak jest powoływany?
Jeśli wspólnota nie zdecyduje się powierzyć wszelkich zadań związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną firmie czy osobie z zewnątrz, wybiera zarząd spośród mieszkańców. Powstaje wtedy zarząd właścicielski, który całkowicie jest odpowiedzialny za odpowiednie utrzymanie nieruchomości. Warto jednak mieć na uwadze, że wiąże się to z wieloma czynnościami wymagającymi dużych umiejętności, wiedzy, znajomości przepisów prawa, a także poświęcenia czasu i środków.
Jak jest powoływany zarząd właścicielski? Zmiana formy zarządzania lub powołanie pierwszego czy kolejnego zarządu własnego wymaga uchwały wspólnoty. Uchwałę taką mieszkańcy mogą podjąć na 3 różne sposoby:
- podczas zebrania wspólnoty
- na drodze indywidualnego zbierania głosów
- w sposób mieszany.
Zarząd powierzony – czym jest i jak jest powoływany?
W przypadku, gdy we wspólnocie nie zostanie powołany zarząd własny, zarządzanie nieruchomością trzeba zlecić osobie trzeciej, czyli zarządcy. Mówimy wtedy o zarządzie powierzonym. Rolę zarządcy może sprawować osoba fizyczna, jak również przedsiębiorca, który prowadzi działalność w obrębie zarządzania nieruchomościami. Najlepiej, gdyby zarządca posiadał licencję oraz wpis do centralnego rejestru zarządców nieruchomości, choć po deregulacji Gowina nie jest to obligatoryjne.
Zarząd powierzony powstaje na drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Wszelkie szczegóły zaś tyczące się zobowiązań i praw zarządcy oraz wspólnoty mieszkaniowej zawiera się w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Konieczna jest pisemna forma takiej umowy. Jej treść musi wskazać zarządcę nieruchomości, a także jego oświadczenie o aktualnym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.
Zarząd a administrator
Oprócz zarządu właścicielskiego i zarządu powierzonego występuje również pojęcie administratora. Czym różnią się te role? Otóż zarząd reprezentuje mieszkańców na zewnątrz i podejmuje decyzje związane z bieżącymi sprawami dotyczącymi nieruchomości. Natomiast administrator jest funkcją o charakterze technicznym. Może zostać wybrany przez zarządcę lub przez zarząd właścicielski. Zajmuje się doglądaniem porządku na terenie wspólnoty, likwidowaniem awarii czy prowadzeniem ewidencji. Administrator nie jest osobą decyzyjną, nie reprezentuje mieszkańców, a wszystko co robi, musi konsultować z zarządem.
Sprawdź, jaka dokładnie jest różnica między zarządcą a administratorem nieruchomości na jednym z naszych wpisów blogowych: ZOBACZ.
Który zarząd jest korzystniejszy dla wspólnoty?
Sporo wspólnot wciąż broni się przed powierzeniem zarządzania osobie lub firmie zewnętrznej. Wynika to m.in. z przeświadczenia, że zatrudnienie zarządcy oznacza brak kontroli nad nieruchomością. Czy jednak to prawda? Nie, ponieważ istnieje coś takiego jak Ustawa o własności lokali, dzięki której mieszkańcy mają prawo w każdej chwili sprawdzić wszelkie dokumenty związane z funkcjonowaniem wspólnoty, takie jak faktury, wyciągi bankowe czy umowy z dostawcami mediów.
Warto więc zarządzanie nieruchomością zlecić licencjonowanemu zarządcy. Co za tym przemawia? Najważniejszym argumentem jest znacznie większe doświadczenie takiej osoby czy firmy niż mieszkańców powołanych do zarządu oraz brak odpowiedzialności mieszkańców będących w zarządzie, którzy za wszelkie błędy w zarządzaniu odpowiadają majątkiem prywatnym. Zarządca szczegółowo zna swoje zadania oraz wymagania, jakie nakłada na niego prawo. Zarząd właścicielski być może jest wygodnym wyjściem, jednak posiada on taką samą odpowiedzialność jak zarządca z licencją. Osoby składające się na zarząd właścicielski muszą znać wszelkie procedury i uregulowania przewidziane ustawami. Ponadto powinny być gotowe na poświęcenie sporej ilości czasu wspólnocie.
Sprawdź naszą ofertę zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi: ZOBACZ.
