Pojęcia zarządcy i administratora nieruchomości często są ze sobą równoważone – sporo osób uważa, że to te same role. Czy jednak słusznie? I tak i nie. Zacząć należy od tego, że w polskim ustawodawstwie nie występuje rola administratora nieruchomości. Tak więc określenie administrator nieruchomości jest umowną nazwą.
Rola zarządcy nieruchomości
Zarządca nieruchomości posiada te same obowiązki co administrator, ale znacznie dalej występują jego kompetencje. Jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości? Przede wszystkim odpowiedzialny jest za funkcjonowanie nieruchomości w zgodzie z przepisami prawa. Ma za zadanie planować budżet oraz kontrolować jego wykorzystanie. Bardzo ważny jest również plan gospodarczo-remontowy, który nie tylko trzeba odpowiednio zaplanować, ale potem również być odpowiedzialnym za jego realizację. Zarządca ma też dużo innych zadań, m.in. zapewnienie bezpieczeństwa oraz czystości wewnątrz obiektu i na terenach przyległych, czyli np. odśnieżanie chodników czy dróg osiedlowych z których wywiązuje się przez koordynowanie usługodawców. Zgodnie z prawem zarządca nieruchomości jest również odpowiedzialny za stan techniczny budynku nieruchomości. Musi na czas zadbać o kontrolę przewodów dymowych, spalinowych czy wentylacyjnych i systemów pożarowych. Obowiązkowemu przeglądowi należy poddać także instalację gazową. Więcej na temat przeglądów w nieruchomościach można znaleźć w jednym z naszych wpisów blogowych: ZOBACZ. Zarządca musi zadbać też o części wspólne nieruchomości, czyli te, z których korzystają wszyscy najemcy, np. klatki schodowe, windy. Zarządca nieruchomości musi również sprawować nadzór nad przygotowywaniem i prowadzeniem dokumentacji danego budynku. Dokumenty te dotyczą zarówno spraw technicznych, jak i finansowych.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych zarządca występuję w imieniu wspólnoty jako strona w kontaktach z usługodawcami, administracją publiczną czy sądami i jako zarządca podpisuje umowy z usługodawcami. Ponadto przygotowuje różnego rodzaju projekty uchwał. Zarządca ma bardzo duży wachlarz obowiązków. Zakres, za który odpowiada zarządca znajdziesz również tutaj: ZOBACZ.
Podsumowując, zarządca posiada takie m.in. obowiązki:
- prowadzenia bieżących spraw związanych z daną nieruchomością
- utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie technicznym
- zorganizowanie firmy świadczących usługi dla nieruchomości (konserwacja, sprzątanie, teren zielony, ochrona, monitoring)
- podpisywanie umów z firmami zewnętrznymi na dostawę mediów
- regularne przeprowadzanie niezbędnych przeglądów
- organizowanie i kontrola nad pracami remontowymi oraz konserwacyjnymi
- zwoływanie zebrań i organizowanie głosowań.
Rola administratora
Czym się w takim razie różni zarządca od administratora jeśli w polskim ustawodawstwie ten drugi nawet nie występuje? W przypadku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi (ZOBACZ OFERTĘ) zazwyczaj mówimy o roli zarządcy nieruchomości. W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi (ZOBACZ OFERTĘ) rozróżniamy zarządcę i administratora w zależności od tego w jakiej formie odbywa się zarządzenie nieruchomością. Jeśli wspólnota mieszkaniowa ma zarząd właścicielski to osoba, która pracuje na rzecz wspólnoty pełnie te same funkcje co zarządca, ale nie ma prawa podpisywać żadnych umów i wtedy mówimy, że ktoś taki jest administratorem nieruchomości. W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa ma zarząd powierzony, zarządca nieruchomości jest wpisany do aktu notarialnego, ma obowiązek podpisywać umowy na rzecz wspólnoty i mieszkańców i to on odpowiada prawnie za wszelkie działania wspólnoty i wtedy właśnie mówimy o roli zarządcy nieruchomości.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, jaka jest różnica między zarządem właścicielskim a zarządem powierzonym, zobacz oddzielny artykuł na naszym blogu na ten temat: ZOBACZ.
Zarządca nieruchomości czy jedynie administrator?
Podsumowując, można powiedzieć, że rola zarządcy to rozwinięta o dodatkowe zadania i kompetencje oraz związaną z tym odpowiedzialność prawną rola administratora. W przypadku nieruchomości komercyjnych z założenia mówimy o zarządcy nieruchomości. Natomiast pojęcie administratora najczęściej występuje we wspólnotach mieszkaniowych.
