Dziś artykuł mniej z zarządzania nieruchomościami, a bardziej z kategorii: obsługa prawna nieruchomości. Nie wszyscy mogą i chcą mieszkać we własnym domu z ogródkiem. Wydaje się dla takich osób idealnym rozwiązaniem zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym na parterze z własnym ogródkiem. Jest to bardzo często spotykane rozwiązanie w nowo budowanych osiedlach, zwłaszcza w większych miastach. Oczywiście takie mieszkania są droższe, a grunt można wykorzystać na dowolne cele. Może to być po prostu miejsce relaksu, grilla, uprawiania warzyw i roślin, albo przechowywania rzeczy. Rodzi to jednak pytanie natury prawnej: czy faktycznie ten kawałek ziemi należy do właściciela mieszkania? Okazuje się, że niekoniecznie.
Decydująca jest forma własności
Aby taki grunt faktycznie należał do nas, musimy posiadać akt notarialny, który potwierdzałby, że ziemia należy do nas. Ponieważ działki i ziemia w ogóle są bardzo cennym towarem, deweloperzy nie są szczególnie chętni, żeby sprzedawać je właścicielom mieszkań. Naprawdę więc rzadko zdarza się, by grunt z takiego ogródka dało się pozyskać na własność. Cena takiego mieszkania będzie od razu dużo większa. Będzie to wynikało również z tego, że ten kawałek ziemi musi mieć wtedy własną księgę wieczystą. Żeby zaś do tego doszło, działkę taką należy wyodrębnić z części wspólnych budynku. Nie zawsze będzie to w ogóle możliwe. Dzieje się tak dlatego, że niezbędne jest zapewnienie dostępu do takich części wspólnych budynku, jakim np. są ściany (więcej na temat części wspólnych budynku pisaliśmy w tym artykule). Zazwyczaj więc taki ogródek nie jest wydzielony i nie posiada własnej księgi wieczystej. Oznacza to, że według prawa przynależy do części wspólnej, a co za tym idzie, teoretycznie należy do wszystkich właścicieli mieszkań.
Skoro ogródek przy moim mieszkaniu należy do wszystkich, to czy każdy może z niego korzystać? Jak obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych może rozwiązać tę kwestię?
Umowa quoad usum
Rozwiązaniem jest podpisanie umowy quoad usum – o podziale nieruchomości do korzystania. Wyznacza się w niej poszczególne fragmenty części wspólnych nieruchomości i przeznacza się je do użytkowania przez konkretnych właścicieli mieszkania. Jest to zgodne z Kodeksem Cywilnym, art. 206. W takim przypadku ogródek nadal pozostaje częścią wspólną nieruchomości. Jednak wyraźnie określone jest, kto może z niego korzystać. Pozostali właściciele lokali mieszkalnych nie mają prawa korzystać z wyznaczonego w ten sposób fragmentu działki.
Informacja o zawarciu takiej umowy powinna się pojawić w księdze wieczystej nieruchomości (o tym, jak analizować takie księgi, dowiesz się, czytając ten artykuł).
Ponieważ taka działka nie stanowi naszej własności administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i nie tylko, zapewne będą chcieli w umowie zawrzeć zasady, które musimy respektować i zapewnić sobie do niego dostęp w razie konieczności. Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i nie tylko mogą również uchwałą ustanowić regulamin użytkowania takich ogródków, itd.
Podkreślić również należy, że decydując się na sprzedaż takiego mieszkania, przekazujemy nowemu właścicielowi prawo do wyłącznego korzystania z tego ogródka.
Obsługa prawna nieruchomości to coś, czym się zajmujemy. Jeśli potrzebują Państwo pomocy w tym temacie, zachęcamy do skorzystania z naszej oferty.
