Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych nie jest sprawą prostą. Czasami mogą powstać sytuacje, które mogą wymagać podpisania umowy z prawnikiem, który miałby reprezentować wspólnotę podczas czynności procesowych. Może pojawić się pytanie, czy jest to czynność zwykłego zarządu (o tym, czym są takie czynności pisaliśmy w tym artykule), czy raczej niezbędne jest uzyskanie zgody właścicieli lokali przez przyjęcie stosownej uchwały. Jak więc prezentuje się ta kwestia?
Czynność zwykłego zarządu czy też nie?
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku wskazuje, że czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty mieszkaniowej może podejmować samodzielnie, nie uzyskując wcześniej zgody od właścicieli lokali. Dzieje się tak dla wygody mieszkańców, by wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne mogły normalnie funkcjonować oraz by nie mnożyć głosowań i biurokracji. Jednak kluczowe będzie ustalenie, czy podpisanie umowy z prawnikiem będzie taką czynnością czy też nie. Jeśli nie to wtedy niezbędne byłoby przyjęcie uchwały wyrażającej zgodę właścicieli lokali oraz udzielającej pełnomocnictwa do zawierania umów.
Wspomniana ustawa zawiera konkretne czynności, które z całą pewnością nie są czynnością zwykłą zarządu. Art. 22 ust. 3 wymienia m.in.:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
- nabycie nieruchomości (o tym czy i jak wspólnota mieszkaniowa może zakupić działkę pisaliśmy tutaj).
Przeglądając ten wykaz nie znajdziemy tam podpisania umowy z prawnikiem, by reprezentował wspólnotę mieszkaniową. Czy oznacza to, że nie jest to czynność zwykłego zarządu? Administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i Polska ustalając to będą zainteresowani tym, co w tej kwestii do tej pory zasądziły sądy.
Sądy są zgodne, iż katalog czynności zwykłego zarządu jest katalogiem otwartym, czyli nie wymienia wszystkich działań, które można za nie uznać. W myśl wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 września 2021 r. (sygn. akt I ACa 353/20), a także Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia z 22 stycznia 2020 r. (sygn. akt I ACa 552/19) podpisanie umowy z prawnikiem co do reprezentowania wspólnoty nie jest czynnością wykraczającą poza zwykły zarząd. Uważają one, że wynika to z ciążącego na zarządcy nieruchomości Warszawa i nie tylko obowiązku podejmowania czynności bieżącego administrowania nieruchomością mające na celu utrzymanie jej w niepogorszonym stanie. Zdaniem sądów w skład takich działań wchodzą również czynności procesowe, a podpisanie umowy z prawnikiem stanowi dbanie o dobro wszystkich właścicieli lokali.
W większości przypadków sądy uznają więc, że do podpisania umowy z prawnikiem o reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu, jednak przyznać należy, że w pewnych sytuacjach sądy mogą wydać inny wyrok.
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych to jedna z dziedzin, w której się specjalizujemy. Zachęcamy do skorzystania z naszych usług.
