Posiadasz mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej i zastanawiasz się, kto odpowiada za długi przez nią zaciągnięte? Kluczową odpowiedź znajdziemy w ustawie o własności lokali artykuł 17:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
W jakim stopniu odpowiada za dług poszczególny właściciel lokalu?
Nie ma znaczenia, czy głosowałeś za czy przeciw konkretnej uchwale, odpowiadasz za dług przez wspólnotę zaciągnięty w takim procencie, w jakim Twoje mieszkanie lub lokal zajmuje całość nieruchomości. Oblicza się go porównując powierzchnię Twojego lokalu z metrażem całej nieruchomości. Oznacza to więc w praktyce, że im większa jest powierzchnia Twojego lokalu, tym za większy procent długu odpowiadasz. Dodatkowo, jeśli Twój lokal ma więcej niż jednego właściciela, to każdy z nich odpowiada w takim stopniu, w jakim ma prawa do lokalu.
Przykład: jeśli masz mieszkanie 40 m2, a blok ma powierzchnię 1600 m2 oznacza to, że odpowiadasz za 2,5 % zadłużenia. Gdyby mieszkanie to miało dwóch właścicieli, z których każdy ma po 50% własności, to dług przypadający na to mieszkanie dzielą oni między siebie po połowie.
Za jakie długi odpowiadają właściciele lokali?
Co bardzo ważne, odpowiedzialność właścicieli lokali za długi wspólnoty mieszkaniowej nie dotyczy jedynie kredytów wziętych np. na remont nieruchomości, ale wszystkich zadłużeń wspólnoty. Czyli jeśli wspólnota nie płaci rachunków za media części wspólnych nieruchomości lub jeśli zadłużenie powstanie na skutek niepłacenia zaliczek przez niektórych właścicieli lokali, to taki dług dzieli się między wszystkich właścicieli, nawet tych płacących regularnie.
W jaki sposób egzekwowane są długi?
Dobrze, wspólnocie narósł dług i co dalej? Wierzyciel może wyegzekwować uregulowanie go na drodze sądowej na dwa różne sposoby.
- Pierwszy sposób: może on pozwać o spłatę właściciela lokalu, który spowodował powstanie takiego zobowiązania (w tej sytuacji poszczególni mieszkańcy nie będą zobowiązani pokrywać danego zadłużenia).
- Drugi sposób: jeśli dług został zaciągnięty przez wspólnotę, wierzyciel może sporządzić wniosek przeciw jej członkom. To, co postanowi dany wierzyciel będzie zależało od okoliczności konkretnej sytuacji.
Jak kontrolować zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej?
Jak więc widać, sprawa jest ważna zarówno dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jak i dla właścicieli poszczególnych lokali. Właściwe zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi obejmuje więc kontrolowanie rosnącego zadłużenia. Zarząd powinien więc trzymać rękę na pulsie i szybko reagować. W razie narastania należności konkretnego lokalu warto, by wspólnota szybko wystąpiła z pozwem o zapłatę. Ważna jest tu obsługa prawna nieruchomości, aby zadziałała zanim kwota wzrośnie tak, że bardzo ciężko będzie ją spłacić.
Natomiast właściciele lokali również powinni być zainteresowani tematem zadłużenia wspólnoty. Warto więc uczestniczyć w spotkaniach wspólnoty oraz kontrolować jej sprawozdanie finansowe (jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, przeczytaj ten artykuł). Zwłaszcza, że w myśl cytowanej już ustawy o własności lokali, tym razem artykuł 29 ustęp 3: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”, właściciele lokali mają prawo mieć wgląd w dokumenty związane z zaległościami wspólnoty i poszczególnych dłużników. Warto dowiedzieć się, co powinno wchodzić w skład sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej z tego artykułu.
