Zarządcy nieruchomości Warszawa i inne dość często borykają się z problemem uporczywych, długoletnich dłużników. W takich przypadkach prawo daje możliwość uzyskania sądowego nakazu licytacji mieszkania dłużnika. Życie jednak pokazuje, że nie zdarza się to zbyt często i przez sądy jest to traktowane jako ostateczność. Jakie więc kroki administracja wspólnot mieszkaniowych Warszawa powinna podjąć, aby zwiększyć swoje szanse na wygrany proces w sądzie?
Co wspólnota powinna zrobić?
Jak już wspomnieliśmy do licytacji mieszkania dochodzi w ostateczności i w myśl przepisów wspólnoty mieszkaniowe Warszawa (i cała Polska) w pierwszej kolejności powinny dążyć do odzyskania należności w inny sposób. Wspólnoty powinny więc regularnie przekazywać informacje o stanie zadłużenia i wysyłać pisma z wezwaniem do zapłaty. (Warto zapoznać się z tym artykułem, w którym podkreślono, że należności przedawniają się po upłynięciu 3 lat od terminu ich zapłaty). Jeżeli te kroki nie przyniosą spodziewanych efektów zarząd lub zarządca powinien zwrócić się do sądu, aby uzyskać prawomocny wyrok z klauzulą wykonalności. Taki wyrok jest podstawą do przekazania sprawy do komornika, który będzie dążył do egzekucji należności. Gdy jednak ta droga zawiedzie lub gdy koło się zamyka – czyli po uzyskaniu należności przez komornika dłużnik znów nie płaci – można spróbować skorzystać z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali i wystąpić do sądu o sprzedaż jego lokalu na drodze licytacji. Jak to zrobić?
Przede wszystkim podkreślić należy, iż jest to czynność przekraczająca czynność zwykłego zarządu (jakie to czynności przeczytać można tutaj). Duże wspólnoty muszą więc przygotować stosowną uchwałę o przymusowej licytacji takiego lokalu, upoważniającą i udzielającą pełnomocnictwa zarządowi lub zarządcy do założenia sprawy w sądzie. Jeżeli taka uchwała zostanie przyjęta i nie zostanie zaskarżona wspólnota może skierować pozew do sądu, ze względu na znaczną wartość sprawy będzie to zazwyczaj sąd okręgowy właściwy ze względu na położenie lokalu. Inaczej rzecz wygląda w małych wspólnotach (do 3 lokali). Tu wymagana jest jednomyślność, co w zasadzie jest niemożliwe do osiągnięcia, bo zgodę musiałby też wyrazić dłużnik. W tym wypadku pozostaje uzyskać od sądu upoważnienie wspólnoty do podjęcia decyzji przekraczającej czynności zwykłego zarządu (wniosek taki mogą złożyć właściciele posiadający więcej niż 50% udziałów).
Sądy naprawdę rzadko zezwalają na licytację lokali. Traktują to jako ostateczność, zawsze też chcą się upewnić, że postępowanie takie nie wynika z konfliktów sąsiedzkich. Przesłanką do podjęcia decyzji musi być fakt, iż właściciel lokalu faktycznie długotrwale i uporczywie nie płaci swych zobowiązań, czym naraża interesy pozostałych właścicieli oraz zagraża stabilności finansowej całej wspólnoty. Sądy szczegółowo badają czy, jak często i czy w sposób skuteczny wspólnota próbowała się skontaktować z dłużnikiem, by odzyskać należności w innym trybie. Pamiętać przy tym należy, że ważna jest całościowa, skrupulatna ocena konkretnej sytuacji. Wziąć też pod uwagę należy fakt, iż głównym celem art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali tak naprawdę nie jest pozbawienie dłużnika lokalu, a zapewnienie tego, że będzie on pokrywał koszty powstałe we wspólnocie mieszkaniowej.
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych to coś, czym nasza firma zajmuje się od lat. Jeśli potrzebują Państwo pomocy w tej kwestii zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą.
