Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i Polska borykają się często z problemem zebrania wymaganej liczby głosów pod treścią uchwały. Jakie mamy możliwości zbierania takich głosów? Kto może je zbierać zgodnie z przepisami prawa? Postaramy się odpowiedzieć na te pytania.
Zgodne z prawem zbieranie podpisów
Szczegółowo tą kwestię reguluje art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Brzmi on:
„Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.”
Przepis ten dopuszcza więc 3 możliwości zbierania podpisów:
- Poddanie uchwały pod głosowanie podczas zebrania (więcej na temat zebrań rocznych i przyjmowania na nim uchwał pisaliśmy już w jednym z naszych artykułów – zobacz);
- Zbieranie głosów pod uchwałą podczas indywidualnych rozmów/wizyt u członków wspólnoty mieszkaniowej;
- Połączenie obu metod – część głosów oddana na zebraniu, następnie indywidualne głosowanie przez osoby nieobecne na zebraniu.
Kto ma możliwość zbierania indywidualnych podpisów? Cytowany przepis jasno tą możliwość nakłada na zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W życiu codziennym często zarząd zastępują w tym zadaniu administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i inne. Czy jest to zgodne z przepisami? Jak najbardziej. Zgodnie bowiem ze wspomnianą wyżej ustawą art. 18 ust. 1:
„właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.”
Zapis ten pozwala więc na zbieranie głosów pod uchwałą administratorom.
Co równie istotne jest to zgodne z orzecznictwem sądowym w Polsce. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2009 r. (sygn. akt V CSK 258/08):
„Jeżeli na mocy art. 18 ustawy o własności lokali zarząd został powierzony osobie fizycznej (…) nie ma przeszkód, aby głosy w imieniu zarządu, zbierał ustanowiony zarządca.”
Podobne rozstrzygnięcie podjął Sąd Apelacyjny w Warszawie 23 lipca 2020 r. (sygn. akt V ACa 732/18):
„Nie ma przeszkód, aby czynność faktyczna jaką jest zbieranie podpisów pod uchwałą wykonana była nie przez zarząd jako organ wspólnoty, lecz przez administratora.”
Administracja wspólnot mieszkaniowych Warszawa i inne musi jeszcze zwrócić uwagę na fakt, że nie oznacza to, iż głosy takie może zbierać ktokolwiek. Jest to dopuszczalne jedynie dla członków zarządu lub administratorów wspólnot mieszkaniowych. Gdyby głosy takie były zbierane przez jakiegoś zwykłego członka wspólnoty mieszkaniowej to może być to dla sądu podstawą do uchylenia podjętej w tej sposób uchwały (o tym, kiedy sąd może uchylić przyjętą uchwałę przeczytać można w tym artykule). Jest to zgodne z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 grudnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 627/14), choć podkreśla on też, że jest to możliwe jedynie wtedy, gdy zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało lub mogło mieć wpływ na treść danej uchwały.
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych to jedno z zagadnień, którymi zajmujemy się na co dzień. Zachęcamy do skorzystania z naszej oferty.
