Zarządzanie nieruchomościami na wynajem to jedna z dziedzin, którymi zajmujemy się na co dzień. Wiemy więc, jak ważne jest właściwe tworzenie umów najmu komercyjnego. Oczywiście każda ze stron będzie chciała w takiej umowie zabezpieczyć swoje interesy. Postaramy się więc wyjaśnić, na co zwracać uwagę podczas podpisywania, a jeszcze lepiej, już podczas formułowania takiego dokumentu.
Zgoda właściciela na prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej
Na pozór może się to wydawać zapis tak oczywisty, że aż niepotrzebny. W końcu wszyscy wiedzą, po co wynajmuje się lokal. Okazuje się jednak, że to istotne, aby ująć to w umowie. Dlaczego? Co najmniej z dwóch powodów:
- Przepisy stanowią, iż jeśli najemca używa lokalu w sposób niezgodny z umową pomimo upomnienia, to wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia. Może to zostać wykorzystane przez wynajmującego w przypadku jakiegoś konfliktu z najemcą, dlatego warto dopilnować, aby ten zapis się w umowie znalazł.
- Pomoże on również w rejestracji działalności gospodarczej pod adresem naszego (wynajmowanego) lokalu.
Czas trwania umowy najmu komercyjnego oraz jej koszty
Zdecydowana większość umów zawieranych jest na czas określony i to długi – 5 lub 10 lat to standard, choć po pandemii oczekiwania najemców w tej kwestii nieco się zmieniły (wspominaliśmy o tym w tym artykule). Jest to o tyle istotne, że umowę na czas określony trudno jest rozwiązać przed upłynięciem wyznaczonej daty. Tak naprawdę rozwiązać będzie ją można tylko w przypadku wystąpienia okoliczności opisanych w treści umowy. Trzeba więc przemyśleć, jakie powody w niej ująć.
Oczywiście jedną z najbardziej interesujących kwestii – i to dla obu stron – są finanse. Nie chodzi tu jedynie o wyjściową kwotę czynszu. Ważne są również – praktycznie zawsze stosowane – regulacje dotyczące waloryzacji opłat. W przypadku umów najmu komercyjnego zazwyczaj płacimy nie tylko czynsz, ale też dodatkowe opłaty takie jak:
- Opłaty za media – ustalmy, jak będą rozliczane: według rzeczywistego zużycia, ryczałtowo z rozliczeniem co jakiś okres, ryczałtowo bez rozliczenia – w takim przypadku najemca może płacić dużo więcej niż faktycznie powinien i nie będzie miał okazji tego zmienić ani sprawdzić.
- Dodatkowe opłaty za usługi wspólne dla budynku – np. obsługa nieruchomości komercyjnych opłaty za reklamę, sprzątanie, klimatyzację, ochronę, ubezpieczenie (artykuł o ubezpieczeniu budynku znajdziesz tutaj).
Jeśli mówimy o kosztach, to dobrze też sprawdźmy, jak zostaną rozliczone poniesione przez najemcę nakłady na przystosowanie lokalu do prowadzonej przez siebie działalności. Najczęściej stosowane rozwiązania to:
- Po zakończeniu trwania umowy najemca przywraca lokal do stanu pierwotnego, usuwając swoje nakłady;
- Po zakończeniu trwania umowy wynajmujący zwraca koszty poniesionych nakładów najemcy, pomniejszając je o kwotę amortyzacji;
- Po zakończeniu trwania umowy najemca pozostawia nakłady, a wynajmujący nie zwraca mu kosztów.
Zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego
Podpisując umowę najmu komercyjnego wynajmujący chce się jak najbardziej zabezpieczyć. Często w tym celu najemca w formie aktu notarialnego musi się poddać ewentualnej egzekucji co do płatności. Jeśli najemca będzie zalegał z płatnościami, to wynajmujący będzie mógł pominąć postępowanie sądowe i od razu skierować sprawę o nadanie klauzuli wykonalności, co znacznie przyspieszy spłatę zaległości. Najemca powinien jednak zadbać, by w ten sposób ściągać jedynie opłaty czynszowe i inne, a nie np. kary umowne, gdyż te mogą być niełatwe do udowodnienia. Dodatkowo dobrze zawrzeć w umowie, co powinno poprzedzić egzekucję (np. pisemne wezwanie do zapłaty). Podobnie przeanalizować należy inne rodzaje zabezpieczeń np. kaucję gwarancyjną lub gwarancję bankową.
Temat umów najmu komercyjnego jest tematem praktycznie niewyczerpalnym, który tu jedynie bardzo skrótowo ujęliśmy. Zamieszczamy dodatkowo bardzo podstawową, przykładową umowę najmu. Oferujemy również zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą.
