Dziedziną, z którą wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne mają dużo problemów, jest bez wątpienia centralne ogrzewanie. Problemy rodzi już to, kiedy należy je uruchomić (przeczytaj o tym w tym miejscu). Bardzo często kłopotem są właściciele mieszkań, którzy nie ogrzewają swoich lokali (co można zrobić w takim wypadku, pisaliśmy w jednym z naszych artykułów). A co zrobić w przypadku, gdy jakiś właściciel chciałby oddzielić się od wspólnego ogrzewania i zainstalować indywidualne? Czy może to zrobić? Czy jest wtedy zwolniony z wszelkich opłat względem wspólnoty?
Opłata za centralne ogrzewanie – kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej
Każda wspólnota mieszkaniowa Warszawa lub inna generuje koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jak już wyjaśnialiśmy na naszym blogu składają się na nie różne opłaty. Precyzyjnie wymienia je art. 14 ustawy o własności lokali. Można z całym przekonaniem przyjąć, że w ich skład wchodzą również opłaty za eksploatację urządzeń, które służą do użytku zarówno poszczególnych właścicieli, ale też dla korzyści wszystkich. Z pewnością dotyczy to również instalacji ogrzewania, jeżeli budynek posiada jednolity system ogrzewania. W takim wypadku instalacja grzewcza jest objęta współwłasnością przymusową, gdyż wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. W myśl rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku:
„z takich urządzeń korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło jest doprowadzane do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są, wobec tego zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”.
Oznacza to, że nawet jeżeli ktoś nie korzysta z instalacji centralnego ogrzewania, a zainstaluje sobie indywidualne ogrzewanie, nie jest zwolniony z płacenia za ogrzewanie nieruchomości wspólnej. Chodzi tu bowiem o ogrzewanie korytarzy, piwnicy, pomieszczeń wspólnych, czy nawet wynagrodzenie osoby, która obsługuje instalację grzewczą. Jest to dla dobra całej nieruchomości, a więc nie może spoczywać tylko na tych właścicielach, których mieszkania są podłączone do wspólnej sieci.
Czy mogę się odłączyć od centralnego ogrzewania?
Ponieważ instalacja centralnego ogrzewania jest częścią nieruchomości wspólnej, nikt nie może samodzielnie decydować o sposobie ogrzewania swojego lokalu bez uzyskania zgody pozostałych. Jeżeli więc ktoś chce odłączyć się od wspólnego ogrzewania musi uzyskać zgodę innych właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa Warszawa lub inna musi więc przyjąć stosowną uchwałę zwykłą większością głosów. Jest to konieczne między innymi dlatego, że taka czynność wymaga ingerencji we wspólne elementy instalacji ogrzewania.
Należy jednak podkreślić, że samo odłączenie się od centralnego ogrzewania nie zwalnia automatycznie z obowiązku ponoszenia jakichkolwiek kosztów ogrzewania nieruchomości wspólnej. Mimo że nie ogrzewa się mieszkania centralnym ogrzewaniem, to w pewien sposób jednak korzysta się z tej instalacji. I nie chodzi tu tylko o ogrzewanie części wspólnych, ale też o fakt, że korzysta się z ciepła sąsiednich lokali, ogrzewanych centralnym ogrzewaniem.
