Wiele już napisaliśmy artykułów na temat dłużników. Niestety jest to problem praktycznie każdej wspólnoty mieszkaniowej Warszawa i Polska. Z pewnością należy z nimi walczyć (o tym, dlaczego, dowiesz się w tym miejscu). Administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i kraj mogą wpaść na pomysł, żeby dłużnik odpracował swoje zaległości. Czy jest to możliwe z punktu widzenia prawa?
Jakie obowiązki co do płatności mają właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej?
Do sprawy tej ustosunkował się rok temu sąd okręgowy w Łodzi (Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 4 listopada 2022, sygn. akt III Ca 964/21). Co takiego postanowił?
Powołał się on na art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nakłada on obowiązek na właścicieli lokali uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Powinny być one wpłacane z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Jaka jest intencja tego przepisu? Ma zapewnić wspólnotom mieszkaniowym płynność finansową. Chodzi o to, by mogły one na bieżąco pokrywać wydatki, które się w nich pojawiają. Nie powinny w tym celu być zmuszone do zaciągania pożyczek lub kredytów. Jest to stanowisko zgodne z innym wyrokiem: Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 stycznia 2014 r., sygn. akt ACa 1499/13. (Wspólnoty mieszkaniowe mają prawo do brania kredytów w banku, jednak powinny ograniczać takie działania do innych sytuacji – wyjaśnialiśmy to w tym artykule.)
Czy można „odpracować” zaległości?
Niektórzy właściciele lokali mogliby jednak chcieć nie płacić za mieszkanie. W zamian za to woleliby wykonywać jakieś prace na rzecz wspólnoty. Administracja wspólnot mieszkaniowych Warszawa i kraj nie widząc innej możliwości ściągnięcia długu, mogłaby chcieć dłużnikowi zlecić jakieś działania na nieruchomości wspólnej. Czy jest to prawidłowe działanie?
Sąd uznał, iż wspomniany wyżej przepis ma charakter nakazujący w zakresie zaliczkowego i miesięcznego sposobu płatności. Oznacza to, iż nie jest możliwe, by właściciel lokalu w inny sposób rozliczał się ze swoich zobowiązań względem wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce nie jest więc dopuszczalne z prawnego punktu widzenia, by zaliczki takie były odpracowywane przez wykonywanie jakichś prac we wspólnocie mieszkaniowej. Wynika to z faktu, iż nie przyczyniałoby się to do stabilnej sytuacji finansowej wspólnoty mieszkaniowej.
Oczywiście nie oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe Warszawa bądź inne są w sytuacji bez wyjścia. Szeroko omawialiśmy kwestię tego, jakie działania mogą podjąć w tym artykule.
Być może pewnym kompromisem byłoby podpisanie z dłużnikiem umowy na wykonywanie np. sprzątania klatek we wspólnocie mieszkaniowej i wypłacanie mu za to wynagrodzenia, którym mógłby on spłacać powstały dług. Oczywiście zależne to będzie od nastawienia dłużnika. Mogłoby się bowiem okazać, że wypłatę przeznaczałby na inne cele.
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych to coś, co mamy w swojej ofercie. Sprawna i skuteczna firma zarządzająca nieruchomościami Warszawa i Polska to coś, co pozwala właścicielom lokali nie martwić się o takie sprawy. Zachęcamy do skorzystania z naszej oferty.
