Załóżmy, że twoja wspólnota mieszkaniowa Warszawa znajduje się w centrum miasta, gdzie nie ma miejsca na zieleń. Ponieważ jednak chcielibyście jako mieszkańcy mieć jakieś miejsce do rekreacji powstał pomysł stworzenia tarasu lub ogrodu na dachu budynku. Czy takie działanie jest możliwe? Jakie kroki należy podjąć, aby było to zgodne z prawem?
Co zrobić, aby wspólnota mogła legalnie zagospodarować dach budynku?
Na początku trzeba przypomnieć, że dach to jedna z części wspólnych budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej (więcej na temat części wspólnych budynku przeczytasz tutaj). Administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi musi się odbywać zgodnie z przepisami prawa.
Artykuł 22 ustawy o własności lokali precyzyjnie określa czym są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (temat ten wyjaśnialiśmy w tym artykule). Ust. 3 pkt 4 wymienia: zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. W związku z tym pierwsze działanie, jakie należy podjąć to przyjęcie stosownej uchwały zmieniającą przeznaczenie dachu na taras lub ogród. Oznacza to, że przygotowaną treść uchwały należy poddać pod głosowanie właścicieli lokali znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej. Potrzebna będzie tu większość głosów, liczonych według wielkości udziałów. Nie jest wymagana jednomyślność, czyli zgoda wszystkich właścicieli.
To nie koniec uchwał, które trzeba przyjąć, żeby móc przystąpić do zmieniania dachu w taras lub ogród. Kolejny, 5 punkt, wspomnianego wyżej artykułu 22 ust. 3 z ustawy o własności lokali mówi o: udzieleniu zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Tak więc znowu większością głosów właściciele lokali muszą przyjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na takie działanie. W podobnym trybie należy też udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty, aby mógł zawierać umowy niezbędne do zmiany przeznaczenia dachu (o sposobie udzielania pełnomocnictwa i jego rodzajach można przeczytać tutaj).
Na tym kończą się uchwały, które muszą przyjąć właściciele lokali, teraz zarząd mający stosowne pełnomocnictwa podejmuje kolejne działania. Przede wszystkim zleca wykonanie ekspertyzy technicznej budynku, która określi czy jego konstrukcja pozwala na stworzenie na dachu tarasu lub ogrodu. Niestety, jeśli taka ekspertyza wykaże, że struktura budynku nie jest wystarczająca na takie działanie to w tym miejscu nasze plany zostaną wykluczone.
Ale bądźmy dobrej myśli i załóżmy, że ekspertyza techniczna wypadnie pozytywnie i na dachu naszego budynku możemy podjąć planowane zmiany. Potrzebny nam teraz będzie projekt adaptacyjny, który musi wykonać specjalista.
Ostatnia formalność, którą musimy podjąć przed przystąpieniem do prac budowlanych jest złożenie odpowiedniego wniosku do urzędu, na terenie którego znajduje się nasz budynek. Jeżeli planowane roboty nie zmienią dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku wystarczające będzie dokonanie zgłoszenia robót budowlanych. W przeciwnym wypadku niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, co jest procesem znacznie bardziej długotrwałym. Po wykonaniu tych wszystkich formalności można w końcu przystąpić do działań budowlanych.
Jak widać ścieżka działań, które należy podjąć nie jest taka krótka. Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych nie jest bardzo prosta, więc warto rozważyć wynajęcie firmy, która się tym specjalizuje – sprawdź naszą ofertę.
