Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 uprawnia w szczególnych okolicznościach wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i Polska do wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego. Kiedy można się o to starać? Jakie są uprawnienia takiego zarządcy? Jakie otrzymuje on wynagrodzenie? Dziś przed nami kolejny artykuł z zakresu obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych.
Kiedy wniosek o zarządcę przymusowego?
Okoliczności powołania zarządcy przymusowego określono w art. 26 wspomnianej wyżej ustawy. Ust. 1 brzmi:
„Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.”
Oznacza to, że wniosek taki możemy złożyć, jeśli w naszej wspólnocie zarządu nie ma lub jeśli niewłaściwie lub wcale nie wywiązuje się ze swoich zadań (więcej o tym, co zrobić, gdy zarząd działa źle pisaliśmy w tym artykule). W myśl cytowanego przepisu z wnioskiem takim może wystąpić każdy właściciel lokalu. Opłata sądowa za złożenie takiego wniosku wynosi 100 zł.
Art. 26 ust. 2 wskazuje na jeszcze jedną możliwość wystąpienia z takim wnioskiem. Jeżeli przez 2 lata od wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której znajdują się więcej niż 3 lokale, nie zostanie wybrany zarząd z wnioskiem takim może wystąpić zarządca nieruchomości, który był nim w dniu wyłonienia pierwszego lokalu i kontynuował zarządzanie tą nieruchomością przez co najmniej 2 lata.
Uprawnienia i wynagrodzenie zarządcy przymusowego
O uprawnieniach i zakresie obowiązków zarządcy przymusowego decyduje sąd ustanawiając go. Generalnie przyjęte jest, że powinny one być takie same jak zwykłego zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd może je jednak zarówno poszerzyć, jak i zawęzić. Co ciekawe, sąd ma prawo również pozwolić zarządcy przymusowemu na podejmowanie czynności przekraczających czynności zwykłe zarządu (jakie to czynności dowiesz się tutaj). Jednak powinien być z tym ostrożny i podejmować taką decyzję, jeśli w konkretnym przypadku jest to uzasadnione. W przeciwnym razie może to prowadzić do nadużyć.
Również o wynagrodzeniu wypłacanym zarządcy przymusowemu decyduje sąd. Z pewnością weźmie on pod uwagę doświadczenie zarządcy oraz jaki jest zakres jego zadań. Nie bez znaczenia będzie też ustalenie przeciętnych stawek za zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi Warszawa lub obowiązującymi w innym mieście, jeśli wspólnota jest spoza stolicy (o tym jak kształtują się takie stawki w 2023 roku informowaliśmy tutaj). Sąd bierze również pod uwagę fakt, żeby właściciele lokali nie zostali zbyt mocno obciążeni kosztami wynagrodzenia takiego zarządcy.
W sytuacji, w której sąd nie przydzieliłby pełnego zakresu obowiązków zwykłego zarządu mogłaby nastąpić sytuacja, iż poprzedni zarząd nadal wywiązywałby się z niektórych obowiązków, a co za tym idzie, również pobierałby za to wynagrodzenie. Jest to jednak rozwiązanie bardzo rzadkie, zazwyczaj sądy przyjmują, że ustanowienie zarządcy przymusowego pozbawia poprzedni zarząd jego praw.
