Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne mogą mieć wątpliwości dotyczące sposobu funkcjonowania. Czy powinny powoływać zarząd? Czy może lepiej skorzystać z usług zarządcy nieruchomości Warszawa lub innej? A może należałoby powołać zarząd, a następnie to on podpisze umowę z firmą oferującą zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi Warszawa lub Polska? (Na temat tego, czym różni się zarząd od zarządcy przeczytasz w tym artykule). Czy jest możliwe jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej? Co na ten temat mówi prawo?
Zarząd? Zarządca? A może jedno i drugie?
Wielokrotnie już w naszych artykułach (na przykład w tym o ustanowieniu zarządcy przymusowego) powoływaliśmy się na ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, gdyż w zasadzie reguluje ona większość, jeśli nie wszystkie, kwestie prawne określające administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi. Art. 18 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mogą w drodze uchwały powierzyć zarząd osobie prawnej lub fizycznej. Natomiast art. 20 ust. 1 określa, iż jeśli liczba lokali jest większa niż 3 należy powołać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd. Rodzi to wątpliwości – jak pogodzić te kwestie? Czy dopuszczalne jest jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy, jeśli w jakiś sposób określi i rozdzieli się między nich obowiązki?
Trzeba przyznać, że w kwestii tej można odwołać się do wielu różnych wyroków sądów (wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z 25 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 20/20; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 23 października 2019 r., sygn. akt I ACa 403/18; uchwała Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16; wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie: z 21 lipca 2016 r., sygn. akt VI ACa 779/15 i z 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16; uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11; postanowienie Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05). Sądy zasadniczo są przeciwne współdziałaniu zarządu i zarządcy. Odwołują się często do tego, iż art. 18 poprzedza w ustawie art. 20. W związku z tym powołanie zarządu jest możliwe jedynie wtedy, jeśli wspólnota mieszkaniowa Warszawa albo inna nie skorzysta z możliwości z wybrania profesjonalnego zarządcy (dlaczego warto się na niego zdecydować pisaliśmy tutaj). Zarządca w zasadzie ma identyczne prawa i obowiązki, co zarząd. Co ciekawe, sądy uznają, iż powołanie zarządcy przez wspólnotę jest równoczesnym odwołaniem wybranego wcześniej zarządu. Zarządca wtedy sam może podejmować działania wchodzące w skład czynności zwykłych zarządu (czym one są dowiesz się z tego artykułu), a do pozostałych czynności niezbędne jest uzyskanie zgody właścicieli w formie uchwały. Sądy wskazują również na fakt, iż nie ma potrzeby, a wręcz nie jest wskazane mnożenie struktur zarządzających we wspólnotach mieszkaniowych. Dodatkowo problematyczne (lub wręcz niemożliwe) jest skuteczne rozłożenie uprawnień między zarządcą i zarządem.
Zanim wspólnota mieszkaniowa zdecyduje się na usługi zarządcy nieruchomości Warszawa lub innej wskazane jest, aby się dowiedziała na co zwrócić uwagę, żeby nie żałować tego wyboru. Kilka podpowiedzi zdradziliśmy w naszym artykule.
