Wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne borykają się – tak jak każdy z nas – ze stale rosnącymi kosztami życia i utrzymania lokali. Jak już wielokrotnie pisaliśmy (np. w tym artykule) jednym z kluczowych obowiązków właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest wpłacanie zaliczek na tzw. koszty zarządu związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości. Przepisy wypowiadają się w tym względzie bardzo precyzyjnie i jednoznacznie.
Po 1) art. 14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku wymienia jakie opłaty wchodzą w skład takich kosztów. Są to:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Po 2) art. 15 wspomnianej już ustawy precyzuje, iż zaliczki takie należy wpłacać do 10 dnia miesiąca z góry.
Dodatkowo wspólnota mieszkaniowa Warszawa lub inna może zdecydować się na założenie funduszu remontowego. Choć nie jest on obowiązkowy to gromadzone na nim środki mogą zapewnić budżet niezbędny na przeprowadzenie bieżących napraw lub remontów (szczegółowo wyjaśnialiśmy jego działanie i sposób powołania w tym artykule).
Jednak przez wspomniany już wzrost kosztów utrzymania może się okazać, że wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki nie wystarczą na pokrycie kosztów rozliczeń mediów wspólnoty. Administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i Polska mogą się wtedy zastanawiać: czy jeśli mamy sporą liczbę środków zgromadzonych na funduszu remontowym, i nie będą nam one w najbliższym okresie potrzebne, to czy część z nich możemy przeznaczyć na rozliczenie kosztów mediów?
Zapłata za media z funduszu remontowego
Przyznać należy, iż orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednoznaczne. Jednak zauważyć trzeba, iż nawet jeśli członkowie danej wspólnoty mieszkaniowej w drodze uchwały ustalą o przesunięciu pieniędzy z funduszu remontowego na inny cel, to jeśli któryś z właścicieli lokali postanowi uchwałę zaskarżyć (o tym jak można to zrobić pisaliśmy tutaj) to zazwyczaj sądy do takich wniosków się przychylają. Powołują się przy tym na fakt, iż fundusz remontowy ma służyć wyłącznie na pokrycie kosztów remontów zgodnych z ich definicją w prawie budowlanym. Np. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17.12.2014 roku sygn.akt I C 1105/13 uchylił uchwałę o zbudowaniu miejsc parkingowych ze środków zebranych na funduszu remontowym, gdyż nie jest to remont. Spodziewać się więc można, że tym bardziej uchyliłby uchwałę o przesunięciu środków na pokrycie kosztów mediów.
Jako ciekawostkę dodać można, iż Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (sygn. akt II CSK 358/10) dopuścił sytuację odwrotną, czyli przesunięcia nadwyżki środków z zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości na rzecz funduszu remontowego.
Jak więc powinno wyglądać dobre zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi Warszawa i nie tylko, aby uniknąć sytuacji, gdy będzie brakować środków na opłaty? Jednym ze sposobów jest optymalizacja kosztów nieruchomości. Na czym to polega wyjaśnialiśmy w tym miejscu.
