Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych jest ważna już na etapie tworzenia treści uchwał. Jak już pisaliśmy w jednym z naszych artykułów (zobacz) bywają takie zapisy w regulaminach wspólnoty, które nie będą zgodne z prawem, a co za tym idzie, ich egzekwowanie nie będzie możliwe. Dziś postaramy się wyjaśnić kwestię tego, czy administratorzy wspólnot mieszkaniowych Warszawa i inne mogą odłączać media właścicielom lokali, którzy zalegają z płatnościami za nie.
Odłączenie mediów – co mówią przepisy?
Bez wątpienia z dłużnikami walczyć należy i warto robić to szybko oraz skutecznie, a dlaczego przeczytać możecie w tym miejscu. Mogłoby się wydawać, że skuteczną „zachętą” do uregulowania długu będzie odłączenie mediów. Jest to dotkliwe posunięcie, bez mediów w lokalu ciężko żyć, więc może dzięki temu dłużnik szybko ureguluje zobowiązania, żeby dostęp do np. wody został mu przywrócony. Czy jednak będzie to działanie zgodne z prawem?
Okazuje się, że niektóre administracje wspólnot mieszkaniowych Warszawa i Polska wpadły już wcześniej na ten pomysł i próbowały to wprowadzić w swych uchwałach. Z jakim skutkiem?
Cóż, wspólnoty mieszkaniowe Warszawa i inne nie będą zadowolone. Sąd taką uchwałę uznał za nieważną – można zapoznać się z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20 (szerzej o tym, kiedy sądy podejmują takie decyzje pisaliśmy tutaj). Dlaczego? Sąd powołał się na fakt, że przepisy prawa stanowią, że poszczególne lokale we wspólnocie mieszkaniowej stanowią odrębne nieruchomości w myśl art. 2 ust. 1 i 1a ustawy z 24 września 1994 r. o własności lokali. Co za tym idzie do każdego lokalu zastosowanie mają przepisy dotyczące prawa własności. W związku z tym zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie ma możliwości wkraczać w ich prawa własności, z wyłączeniem uprawnień nadanych wspólnocie przez ustawę.
W myśl zapisów wspomnianej ustawy obowiązkiem właściciela lokalu (art. 13 ust. 1) jest m.in. „ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu”. Już art. 16 tej ustawy precyzuje, co wspólnota może zrobić z długotrwałymi dłużnikami. Ust. 1 brzmi:
„wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”
(dużo więcej na ten temat napisaliśmy w poprzednim artykule). Ten przepis wskazuje na fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie może w inny sposób wkraczać w prawo własności właścicieli lokali, a zatem nie ma uprawnień do odłączania mediów.
Sąd wskazał również na fakt, iż przepisy prawa regulują kwestię odcięcia dostępu do wody i nakazują w takim wypadku wskazanie udostępnionego miejsca do poboru wody (podobne regulacje zawiera ustawa o Prawie energetycznym). W myśl tych przepisów odcięcie dostępu do mediów to wyjątek i ostateczność, do którego prawo mają wyłącznie podmioty wskazane w ustawach.
Sąd zwrócił również uwagę na fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie była (i zazwyczaj nie jest) sprzedawcą mediów.
Wszystko to spowodowało, że sąd taką uchwałę uchylił uznając ją za podjętą bez podstaw prawnych, naruszającą przepisy o ochronie praw własności. Oznacza to więc, że wspólnoty mieszkaniowe nie mają prawa odcinać dostępu do mediów poszczególnym lokalom.
