Jeżeli Twoje mieszkanie nie znajduje się w samodzielnym budynku, ani nie należy do zasobów spółdzielni mieszkaniowej, to jesteś członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Czym ona jest, omawialiśmy szczegółowo w tym artykule.
Aby wspólnota mieszkaniowa odpowiednio funkcjonowała, prawo szczegółowo reguluje kwestię tego, jak powinna być zarządzana. Zarządzanie wspólnotami składającymi się więcej niż z 3 lokali może odbywać się na dwa sposoby. Może być to zarząd właścicielski, czyli złożony z właścicieli lokali wybranych uchwałą wspólnoty (określa to art. 20 ustawy o własności lokali). Drugą możliwością jest zarząd powierzony zgodny z art. 18 tej ustawy. Wspólnota zleca wtedy zarządzanie zarządcy, czyli osobie trzeciej. Robi to na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zalety i wady obu tych rozwiązań przedstawiliśmy w przeszłości na naszym blogu.
Co z „małymi” wspólnotami mieszkaniowymi?
O małej wspólnocie mieszkaniowej mówimy, gdy liczba lokali znajdujących się w niej, nie jest większa niż 3. W tym wypadku zarządzanie wspólnotą mieszkaniową art. 20 uwl nie ma zastosowania. Kluczowe są wtedy przepisy Kodeksu cywilnego w kwestii prawa współwłasności. Mała wspólnota mieszkaniowa może jednak zarządzanie powierzyć profesjonalnemu zarządcy nieruchomości.
Zarządca nieruchomości, czyli kto?
Czasami zarząd właścicielski może zdecydować się na wynajęcie profesjonalisty, któremu zleci zarządzanie nieruchomością. Czy mówimy wtedy o zarządcy nieruchomości? Zrozumienie tej kwestii jest o tyle istotne, iż określa zakres odpowiedzialności. Zgodnie z ustawą o własności lokali, jedynie jeśli zdecydujemy się na zarząd powierzony, to tak wybraną osobę bądź firmę można nazwać zarządcą nieruchomości. Wyręcza on właścicieli w podejmowaniu bieżących decyzji. Jeśli do czynienia mamy z zarządem właścicielskim to wybrany podmiot zewnętrzny pełni rolę administratora nieruchomości.
Administrowanie wspólnotami
Jeśli zarząd właścicielski wybierze administratora nieruchomości, to najczęściej to sam zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu i decyduje, co może wykonać administrator, a czym zarząd zajmie się samodzielnie (np. może sam prowadzić księgowość, a administrator nie będzie miał do niej dostępu). Zakres jego obowiązków zarząd określa w podpisanej z nim umowie. Administrowanie nieruchomościami w większości przypadków wymaga od administratora uzyskania zgody zarządu. Niezrozumienie jego roli może powodować przekraczanie uprawnień.
Kto może zostać zarządcą nieruchomości
Jak już wspominaliśmy w naszym artykule, do zarządzania wspólnotą mieszkaniową nie trzeba posiadać specjalnej licencji. Wystarczy jedynie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Wybierając osobę bądź firmę, której chcemy powierzyć zarządzanie, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy posiadanie takiej licencji nie świadczy o lepszym przygotowaniu do wykonywania swojego zawodu. Zawierając umowę o zarządzanie wspólnotą mieszkaniową, w umowie określamy, jakie powierzamy zarządcy obowiązki i prawa.
Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową – jakie to obowiązki
Przede wszystkim powierzając komuś zarządzanie wspólnotą mieszkaniową, upoważniamy go do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Może on je podejmować samodzielnie, bez pytania o zgodę właścicieli lokali. W skład czynności zwykłego zarządu wchodzi m.in.: konserwacja i nieduży remont; pobieranie dochodów; egzekwowanie opłaty czynszów za korzystanie z części wspólnej; pielęgnacja gruntu niezabudowanego – np. wybór firmy sprzątającej; szeroko rozumiana ochrona mienia, np. wystąpienie o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia. Szczegółowe omówienie czynności zwykłego zarządu znajdziesz w tym miejscu.
Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi to więc kierowanie jej sprawami, ale też reprezentowanie jej przed poszczególnymi właścicielami, a także firmami i podmiotami zewnętrznymi – urzędami, sądami, firmami dostarczającymi media, itd. Podpisując umowę z zarządcą nieruchomości możemy doprecyzować zakres jego obowiązków. Możemy je rozszerzyć i pozwolić mu na wykonywanie konkretnych czynności, które wykraczają poza zakres czynności zwykłego zarządu. Ale mamy prawo również zastrzec, że niektóre czynności zwykłego zarządu wymagają udzielenia zgody przez wspólnotę.
Obsługa wspólnot mieszkaniowych to również:
- Obsługa księgowa wspólnot mieszkaniowych – obejmuje ona np. prowadzenie dokumentacji księgowej, rozliczenia poszczególnych lokali, terminowe opłacanie zobowiązań, roczne sprawozdanie finansowe, itd.
- Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych – dbałość o zgodność z prawem zawieranych umów, przygotowywanie zgodnych z prawem uchwał wspólnoty, reprezentowanie przed organami administracji państwowej.
- Obsługa techniczna wspólnot mieszkaniowych – utrzymywanie instalacji w dobrym stanie, planowanie przeglądów technicznych.
Jakie są koszty administrowania wspólnotą mieszkaniową
Koszty administrowania wspólnotą mieszkaniową uzależnione są od wielu różnych czynników. Zarządca nieruchomości najczęściej proponuje stawkę za m2 nieruchomości. Przy czym chodzi tu o powierzchnię całkowitą budynku, a nie o powierzchnię użytkową. Różnią się one w zależności od regionu Polski. Ważna jest też powierzchnia nieruchomości, ilość i rodzaj lokali, stan nieruchomości, oczekiwania właścicieli, koszty poniesione przez zarządcę. Obserwując oferty za zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, można przyjąć średnią od 0,60 zł/m2 (za największe nieruchomości) do około 1,50 zł/m2 (gdy nieruchomość jest mała lub ma duże potrzeby).
Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to zadanie bardzo ważne i odpowiedzialne. Obejmuje wiele różnych obowiązków i wymaga szerokiej wiedzy oraz różnych umiejętności. Z pewnością, jeśli chcemy, żeby nasza wspólnota mieszkaniowa była w dobrych rękach, to nie powinniśmy kierować się przy wyborze zarządcy jedynie ceną. Może się bowiem okazać, że w konsekwencji poniesiemy o wiele większe koszty, by później wyprowadzić sytuację naszej wspólnoty na prostą.
Jeśli są Państwo zainteresowani skorzystaniem z usług doświadczonych zarządców nieruchomości, dla których ważne jest to, by w Waszej wspólnocie mieszkaniowej dobrze się działo, zachęcamy do kontaktu z nami. Stale powiększające się grono naszych zadowolonych klientów jest naszą najlepszą wizytówką.
